於4月時的文章 (當未有法定城規的香港)，筆者介紹了法定城規的歷史。當未有法定城規時，其實香港發展密度限制的實施全靠地契與建築物條例作出指引。這文章則會介紹建築物條例的演變。
1903年《建築物條例》加入發展密度管制
筆者暫時發現到最早的建築物條例是1856年的《Buildings and Nuisances Ordinance》。當中並沒有重要條文管制發展密度，而是集中管制建築物工程及興建物料等。直至1903年的《Public Health and Buildings Ordinance》，則開始設有發展密度的管制。
1903年的建築物條例主要管制建築物的發展高度，規定不可高於街道本身闊度，及住用樓宇最高四層。另有2/3地盤覆蓋率的空地 (Open Space) 管制。因此，從舊有相片留意到，香港大部分戰前樓宇亦是四層。
為何1903年時需要加入發展密度限制，並與公眾衛生拉上關係? 翻查其他文憲，包括香港建築師學會於2004年的文章，發現當年政府訂立1903年《Public Health and Buildings Ordinance》與1894年香港發生嚴重鼠疫有關。加入發展密度限制以防止住宅樓宇過分擠擁，同時為建築物訂立空地管制及窗戶要求，確保建築物有夠通風同採光。
到1935年建築物條例與公眾衛生條例分開。新建築物條例管制類似1903年建築物條例，但住用樓宇高度限制放寬至5層，並加入街影考慮的條文 (即斜面樓)。
1956年《建築物(規劃)規例》大大增加發展密度
戰後香港發展規模需要大增，以應付香港急速增長的人口。於1955年新建築物條例下，1956年《建築物(規劃)規例》第一次出現，大大放寬發展限制。
1956年《建築物(規劃)規例》引入以「體積」(Volume) 限制樓宇發展密度的方式，並將高度限制放寬至街道本身闊度的兩倍，另可根據街影條文以角度76度向街後移再加高樓宇高度。以現今標準，這限制下樓宇「地積比率」(Plot Ratio) 可達18-19倍。值得留意的是，於1956年法定城規並未開始管制發展規模。
地積比率概念來自紐約市
由於1956年《建築物(規劃)規例》容許的發展密度過高，有機會影響安全衛生。《建築物(規劃)規例》於1962年再次更新，首次引進「地積比率」限制概念。最高「地積比率」限於15 (非住宅) 及10 (住宅)。新制度於1966年生效，基本上有關限制沿用至今。
「地積比率」限制的概念又是來自那裡? 原來不是英國，而是較早有高密度發展的紐約市。於2007年的「香港2030規劃研究」(並非2030+) 就指出1962年《建築物(規劃)規例》中的「地積比率」參考了《New York Zoning Resolutions 1961》。而《New York Zoning Resolutions 1961》本身限制比較複雜，但住宅及商業地的最高「Floor area ratio」(即「地積比率」) 分別是10及15，與香港相同!
跟隨香港發展而演變
建築物條例超過100年前已經出現，並跟隨香港發展及需要而不斷演變，平衡發展與安全衛生。而在現今香港，法定城規的容許發展密度往往比《建築物(規劃)規例》所容許的為低。即1956年《建築物(規劃)規例》下容許的特高發展密度，於現有《建築物(規劃)規例》及法定城規下，都不能再重現。
現在1950年至1960年代落成的高密度樓宇正正開始踏入須要重建的樓齡。於需要降低密度下，又如何有效重建，將是香港社會要面對的挑戰。現於油旺區試行的地積比轉移方案可能是出路之一。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務亞洲區高級董事
【Finance730 專欄作家：鄺偉賢｜ 高力國際 估價及諮詢服務 亞洲區 高級董事】
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