成份屋苑表現跑輸CCL
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數在2021年8月初創出有史以來最高的191.34點，至去年底曾經回落逾18%至156.37點，經過歷年初小陽春後跌幅收窄至最新約14%。
不過中原網頁數據顯示，十大屋苑期內表現通通跑輸CCL。以港島中產集中營、東區鰂魚涌太古城在2022年12月中平均成交呎價曾經跌至不足1.5萬元，一年間跌近33%，最老牌大型屋苑美孚樓價同樣七折大平賣。
如今樓價指數收回部份失地，上車天堂嘉湖山莊上月底成交呎價約9,400元，距離破「小陽春底」差不足2%。
市民質疑CCL指數與政府指數有出入
早在疫情前賣出京士柏帝庭園的張先生，感覺樓價「保守啲講起碼跌咗25%」，但指出CCL指數與政府有明顯出入，亦與其他同業的指數有差別。他認為投資樓市不單單只看房地產指數，指數高低不能完全代表樓市向上或向下，「比如臨時好多業主肯劈價，買家亦都覺得差唔多囉，咁佢亦都肯入市嘅，但咁亦都唔係代表個市喺好嘅。」
不過，他仍認為CCL指數仍有參考價值，因為指數能夠反映市道、成交量、買賣是否蓬勃。
亦有人撐CCL指數貼近市況
雖然後市被看淡，但有租樓市民仍打算置業，周先生表示現時樓價仍然偏高，若樓市再跌，或會選擇入市，感覺樓價下跌10至20%，認為CCL指數參考大型屋苑的數據而定，貼近市況。他亦認為CCL指數具參考價值，方便市民毋須參閱大量的樓盤資料。
新聞報道多半為極端交易
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指，市民的「體感」樓價建基於他們接收的資訊，例如太古城的業主或會較為留意當區樓價、新聞等，所以「100個人會有100個不同（「體感」）數字」，但「體感」樓價並非根據統計得出。而且新聞多半會報道一些較為極端的交易，當中不單只涉二手樓盤的交易，成交單位有機會是高層，也有可能是低層，但同一大廈的高層與低層價格不同，並不能代表樓價升跌。
剔除極端成交非憑主觀指標
但CCL指數卻是透過精密的統計學而得出，以反映二手盤交易走勢，亦會按成交單位的樓層調整呎價作出計算，同時為保障準確度，會剔出極端交易。楊明儀解釋，由城大所設計的模組會透過科學化計算，以調整後的呎價為基準，判定超過合理上限或下限的成交呎價為離群值（Outliners），從而剔除這些極端成交，而並非單憑主觀的指標去作判斷，例如單位是否屬「兇宅」、單位是否「豪裝」等。而每周剔除的極端成交事實上不超過3宗。
楊明儀並解釋，CCL指數同樣受滯後效應影響，指數反映的是3周前的樓價走勢，但認為樓價的走勢變化需要從中長線來看，其實市民「感覺」的樓價升跌最終都會反映在數據上。
CCL指數有機制應付成交量少的情況
對於有指成交量少會導致CCL指數不準確，楊明儀表示，以統計學上來說，樣本當然會多愈好，但即使部分屋苑未出現成交，CCL指數會參考附近屋苑的成交作出計算，因此就算成交量少，指數也能反映出部分市況。
楊明儀又指，不同樓價指數有不同的計算方法，例如政府以全港每月買賣成交的數據作計算；CCL則以每周成份屋苑的買賣成交進行計算，因此不同指數之間會存在差異，但以長線來看，不同指數最後都會殊途同歸，因為數據滯後的影響會隨時間消退。
楊明儀澄清，CCL指數反映的是過去的樓價情況，若要預測未來的樓價走勢，不僅要考慮過往數據，亦要考慮供應量、經濟情況等，建議市民參考中原估價指數（CVI）。
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