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步入加息周期後,銀行除了上調最優惠利率(P)之外,亦多次上調按揭封頂息率,及至9月有大型銀行更大幅上調按揭封頂息率0.5厘,令到新造按揭息率,較數年前的按揭封頂息率為 P-2.85% (3.025%)及近一兩年為P-2.5% (3.375%),息率明顯高了0.75厘至1.1厘,每100萬元貸款額計,每月供款多425.5元至617元。

這個差距,在早前銀行按揭現金回贈曾一度高達3%時,對有意轉按套現作其他投資的人,仍然算是對沖到增加的成本。可是近日銀行的按揭現金回贈已跌至2%至2.2%的水平,轉按的吸引力,表面上是大減了,實際上,又是否真的無利可圖呢?

我們試著舉個例子去計算,先以太古城的個案做例子,於2018年初購入太古城900多呎的3房單位,當時購入價約1,500萬元,現時網上銀行估值大約為1,424萬元,估值上是較當年購入價跌了。不過由於當年1000萬元以上住宅物業,只可以做50%按揭,是以當年的貸款額最高僅為750萬元。而由於政府於7 月時放寬按揭限制,現時在不申請按揭保險的情況下,1,500萬元或以下的自用住宅,最高按揭成數為70%,也即是說,以現時單位估值為1,424萬元計,最高可以借996.8萬元,加上單位原本已供款約5年,最新未還貸款額為約665萬元,即轉按最高可套現金額為331.8萬元(996.8萬- 665萬)。

這331.8萬元,如全數放於高息存款戶口當作流動資金,可以賺到相等於供樓的利息(4.125厘),連同轉按可賺到逾21萬元的按揭現金回贈可抵銷至少6個月的利息開支,轉按後變相是多了一筆300多年元的免息流動資金,可以在淡市下隨時看準時機出擊。

例子: 太古城37座低層E室,5年前購入價約1,500萬元,最新估值約1,424萬元。

2018年初 
1500萬元購入
轉按套現
息率P-3.1% = 3.025%P-2% =4.125%
年期30年30年
最高貸款額750萬元996.8萬元
月供約$31,722約$48,309.9
現金回贈21.93萬元
(2.2%)

上述資料僅供參考並設特定條件,一概以銀行/金融機構最終批核作準,或參考香港金融管理局最新指引作準,並須受香港金融管理局最新指引規管。

而近日樓價下調,部分新界藍籌屋苑樓價跌至400萬元以下,例如沙田第一城,部分單位成交價已跌至約380萬元的水平,以套現金額可以購入做50%按揭,假設收取現時市值每月約1.3萬元的租金,扣除供款支出約9,200元,仍有餘款可支付管理費等開支。等同轉按後,多了一間物業,仍能有餘多約140萬元的流動資金,可考慮作其他的投資部署。

假設:沙田第一城約284呎單位,近日成交價約380萬元至400萬元

假設買入價380萬元
年期 / 按揭成數30年 /  50%
按揭封頂息率P-1.75% = 4.125%
月供約9,208元

上述資料僅供參考並設特定條件,一概以銀行/金融機構最終批核作準,或參考香港金融管理局最新指引作準,並須受香港金融管理局最新指引規管。

以上只是一些情景假設,每間銀行審批準則及計算方法也有差異,而每人的財務情況亦會有差異,如不太會計算如何才最合適自己的需要及風險承擔取向,建議找銀行或按揭代理先做做預先評估,以更清晰知道自己的貸款能力,同時了解不同方案的風險成本,以作最合適自己情況的決定。

Finance730 專欄作家:黃詠欣| 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage


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