2024年3月7日更新｜2024年財政預算案內全面撤辣，包括取消打擊摸貨炒賣的額外印花稅（SSD），有網民稱樓市摸貨大時代重臨，但中原集團創辦人施永青料樓市成交摸貨只會是鳳毛麟角，仲量聯行香港主席曾煥平亦指摸貨只會在樓市最旺的時間出現。近日更有報導指撤辣後大型銀行全部拒做摸貨按揭，中小銀行同樣跟風向摸貨炒樓者落閘，有傳主因是香港金融管理局要求銀行向摸貨炒家提供按揭時要謹慎行事，樓按專家指摸貨交易中的接貨者只餘下兩個選擇。
本文整合香港市場摸貨的原理和例子、歷史上新盤交易中的摸貨情況、摸貨交易中的風險、銀行取態等香港樓市的摸貨交易相關資訊。
最新｜傳大型銀行停做摸貨按揭(2024年3月7日更新)
巿傳有大型銀行已宣布停止承辦確認人轉售（俗稱「摸貨」）個案的按揭，引發市場關注。報道引述按揭人士指出，在政府撤辣後，不少前綫地產代理查詢有關「摸貨」按揭事宜，但至今暫未有銀行明確表示承造「摸貨」按揭，最新滙豐銀行明確通知前綫職員即時停止「摸貨」交易按揭申請 （Confirmor Transactions Suspended With Immediate Effect），據報恒生、渣打、東亞按揭都同樣對摸貨者落閘。
SCMP就住摸貨的最新報導指出，香港金融管理局要求銀行在提供按揭時要謹慎，特別是對於投機性的摸貨交易。報導指金管局希望銀行「建立有效的風險管理政策、程序和控制措施，以應對（摸貨）交易所帶來的額外風險」
仲量聯行香港主席曾煥平表示，摸貨交易只會有在房地產交易非常過熱時才會出現，就似九七時，但香港目前的情況並非如此，樓市已經很久沒有摸貨交易。
金管局回應銀行停摸貨按揭
金管局發言人就住摸貨按揭向本地傳媒指，局方要求銀行審慎經營按揭貸款業務，妥善管理當中涉及的風險。銀行提供按揭貸款所承受的風險，可能因樓宇買賣的交易形式而有所改變，銀行是否就個別交易形式提供按揭貸款是它們經風險評估後的決定。
至於香港銀行公會發言人則表示，銀行業一向支持本港按揭市場的健康及持續發展。每間銀行有自己的按揭業務策略，並考慮不同風險因素。客戶在申請按揭前可聯絡銀行了解有關辦理情況。
專家：摸貨最後接棒者僅2選擇
中原按揭董事總經理王美鳳指出，據了解現時市場上暫無銀行接受摸貨交易的按揭申請，除了基於這類交易的買賣程序及條款較一般交易複雜，以及可能涉及之風險較高之外，當中亦基於樓按措施實施超過15年，十幾年來已沒有摸貨交易，有銀行即使持正面態度仍需時間去重新評估這類交易的潛在風險及按揭流程上的做法。
她指礙於現時市場上暫未有銀行接受摸貨交易的按揭申請，換言之承接確認人轉讓物業的最終買家或需有足夠資金支付樓價完成交易，又或只能轉投財務公司承造貸款，建議買家在進行確認人轉售交易前，如有需要先咨詢按揭顧問或銀行有關意見。
施永青：料撤辣後摸貨成交一個起、兩個止
中原集團創辦人施永青在Finance730節目中指摸貨成交現在不獲轄免印花稅，即使沒有了額外印花稅，「一單、兩單(摸貨)唔出奇，但就不會成風潮。因為摸貨要樓價升 ，中間人轉手才有好處。如果買了物業轉售給別人的價錢，比買入價還要低是沒有好處的」。
另外，摸貨交易也要支付買賣兩次合計2%的地產代理佣金以及律師費，另外還要準備如果下手買家「甩底」時完成交易的資金，所以施永青認為摸貨不會在目前的香港樓市大量出現。
根據稅局資料，目前香港住宅物業買賣協議在簽立樓契完成交易後的30日內需要支付印花稅，如屬在簽立樓契前已轉售的個案則要在7天內支付印花稅。
什麼是摸貨？
「摸貨」這一術語在香港房地產市場中指的是一種炒樓手法，確認人（Confirmor）在與原業主簽署物業買賣合約後，但在成交日期前以高出或低於其購入價，將物業權益轉讓給另一位買家，以達到圖利的目的。1997年樓市興旺時，焦點炒賣的屋苑物業摸貨買賣涉及10個或以上之「確認人」。
樓市好景時，發展商亦相應推出長成交期的付款辦法以便利摸貨炒家。例如2004年8月初恒基地產（012）推售的西灣河嘉亨灣提供的建築期付款法，買家只需付15%首期，餘款在翌年10月樓盤落成時付清，加上採用建築期付款法不用加樓價，吸引炒家瘋狂入市。據報至11月中嘉亨灣已經售出約1,200伙，市場統計至少有40%落入炒家手中，數個月內已錄得近80宗「摸貨」，當中2宗更屬「摸上摸」。
摸貨操作例子
例如，一名投機者以500萬元價格買入房產，但在交易完成前，將這份買賣合約以600萬元價格賣給另一人，從中賺取100萬元的差價。這種做法使得投機者無需實際持有房產，即可從市場波動中獲利。
在未有辣招前，炒家連二手居屋都無放過。2004年市場上錄得56宗居屋摸貨成交，涉及總樓價4,780萬元。當中黃大仙龍蟠苑一個521呎的單位炒家在「持貨」短短一個月後即約126萬元轉售單位，獲利26萬元離場。
中原陳永傑:摸貨期通常最長半年
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑在Finance730新一集《港房研究所》指出，對投機者而言，摸貨要等到樓價急升時期才有機會獲鎳利。如果樓價沒有升得很急，摸貨者買入單位「儲一輪時間」，但上手業主最多給摸貨者最多半年成交期。
另外，香港目前有2萬多伙的新盤貨尾，單位種類都頗為廣泛，有4、500萬的單位，也有幾億元的單位，而且發展商都面對現實，知道物業市場走交投轉旺但價格未必追得上，新盤貨尾都無加價，買家會傾向從一手選貨，所以相信今年內摸貨成交應該不多。
業界:摸貨似Warrant
有香港房地產界人士將樓市摸貨類與股票市場中的「認股證」（Warrant）炒賣類比，形容兩者同樣希望在權益到期前能夠轉手獲利，所以長的成交期能提供更多的靈活性。
過去摸貨引伸出的問題 ：脆弱的「摸上摸」交易鏈
資料顯示，香港房地產市場的高峰期，摸貨操作似乎為參與者帶來了快速盈利的途徑，但這種連鎖交易脆弱性需要注意，尤其是「摸上摸」交易鏈中只要有一人「撻訂」都可能導致整個摸貨交易鏈的瓦解，所以過往樓市炒家都會集中在物業交投暢旺的屋苑摸貨，貪摸貨容易轉手。
同時，過去由於摸貨操作涉及物業價格的快速上漲，特別是「摸上摸」的交易過程中涉及愈多「確認人」，物業被抬高價之機會愈大，銀行可能對涉及多個確認人的交易持謹慎態度，可能會導致物業估價跟不上市場價格，令到終極買家獲得的按揭貸款額不足。
浪翠園三房戶97期間「摸上摸」 樓價半年升38％
以浪翠園2座中層D室一個三房戶為例，實用623方呎，1997年2月至8月短短半年內竟三度轉手，2月以452萬元售出後，不足1個月內再以499.8萬元「摩出」（完成交易前轉手）。單位至8月底又轉手，樓價升至625萬元，短短半年炒貴38%或173萬元。
摸貨的風險管理與準備
所以早年的樓市專家都會建議摸貨單位的買家或者有意摸貨人士應先向銀行查詢清楚相關按揭的取態，或先行申請預先批核，以確保得到所需的按揭財務支援。另外，有人業內人士建議身物業賣家向摸貨者要求更高比例的訂金（如15%至20%），從而在一定程度上降低買家因市場不穩定而退出的風險。
摸貨成敗似乎在於時間及銀行按揭，但早年的物業投資者都會強調物業本身的質量也是決定性因素。選擇位於黃金地段、擁有優質設施的物業，無疑會增加轉手的速度和成功率。優質的物業即使在市場不佳時，也更有可能保持其價值，從而減少投資風險。
香港政府打擊摸貨的歷史
資料顯示，2004年香港摸貨交易頻繁時，二手住宅市場一年可以錄得多達3,636宗摸貨成交，隨後數年一直在每年1,000宗至2,000宗之間反覆。
2010年8月份，時任香港財政司司長曾俊華表示，為遏止香港樓市炒風，減低樓市形成泡沫風險，港府由即日起，由地政總署批出的預售樓宇同意書項目（即樓花新盤）都不容許摸貨轉售，買賣雙方必須完成交易，同時香港政府也不容許樓花新盤的買家因提名下手買家而取消交易。若新盤買家取消交易，沒收的訂金將上調一倍至樓價10%。
同年11月設立額外印花稅（SSD），買賣雙方除要繳付最高4.25%的印花稅外，持物業半年內即轉售，須額外繳付樓價15%半印花稅。換言之，假如炒家半年內轉售圖利，合共需要繳付樓價近兩成的印花稅。
由於政府連番推出招打擊樓市摸貨炒家，私人住宅摸貨數量連年萎縮，2012年已經跌至57宗。
置業人士如何在摸貨交易中自保？
買家購買物業時，假如發現賣方名字與土地註冊記錄中的最後業主不一致時，可能表示該物業為「摸貨」。
為避免日後可能出現的法律問題，買家應該查核清楚業主售予第一個確認人的原始買賣合約，以及隨後所有涉及摸貨的成交合約。文件中應該明確記載是否允許物業在成交前轉售，以及有關傢俱和電器的安排。
同時買家亦應確保每份成交合約都包含「必買必賣」條款並附上「不可撤銷授權書」（Irrevocable Power of Attorney）。如果交易過程涉及多過一個「確認人」時，必須收到上手賣方簽發的「轉售」(Delegation)，以確整個摸貨交易鏈以確保所有買賣交易能在成交日內一併完成。
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