最近，筆者有一宗個案，由於客戶自身條件良好，故要求只向一間銀行申請按揭，不出所料銀行方面亦很快成功批出按揭，但約定到銀行簽署「貸款協議書」(offer letter)當日，銀行方面突然指出該行已沒有按揭額，故未能借出按揭貸款，令客戶慌寸大亂，後來透過我們與銀行磋商協調下，成功爭取到一個按揭額，客戶最終能成功提取貸款。
不過另一個案就沒有這麼幸運，客戶原定於五月上旬成交，他同時向數間銀行申請按揭，及後其中一間銀行成功批出按揭，唯現金回贈只有貸款額之0.8%，客戶認為現金回贈不夠吸引，故一直拖延不跟該行簽訂「貸款協議書」，期望其他較高現金回贈的銀行能批出按揭，唯成交日子越來越接近，其他銀行依然未有回覆，故他決定與該行簽訂「貸款協議書」，不過該行則表示已沒有按揭額了，他感到非常徬徨，不幸中的大幸最終有另一間銀行批出按揭，唯現金回贈只有貸款額之0.5%，客戶唯有無奈接受。
事實上，就筆者所見，現時銀行重拾按揭市場的「話事權」，過去幾年銀行之間為了搶佔按揭市場，以極高現金回贈吸客，現金回贈更一度高達貸款額之3%，當時可算是由客戶主導，任由他們慢慢去挑選銀行。
但隨着拆息持續高企，銀行衡量資金成本後，開始縮減現金回贈，雖然近日1個月銀行同業拆息有所回落，昨日(17/4)1個月銀行同業拆息回落至4.28%，不過依然比實際按息4.125%為高，這個拆息高於實際按息的情況已持續了11個月，單單從表面數字來看，在銀行角度按揭生意似乎是「做一單蝕一單」，故銀行對於按揭市場並不積極，有部分銀行更取消轉按及二手市場按揭的現金回贈，看來銀行已不再熱衷於以高現金回贈吸客了。
雖然現時仍有個別一兩間小型銀行提供較高現金回贈，但要達至他們的條件並不容易，再加上他們一向的按揭市場佔有率只佔幾個百份點，根本無法承接現時樓市的海量成交呢﹗
最後，筆者苦口婆心提提大家，請大家必須要接受現實，現時按揭市場跟過去幾年情況有所逆轉，銀行重新掌握按揭市場的「話事權」，故此大家不能再着眼於「現金回贈」多寡，應着眼於銀行能否成功批出貸款及會否順利成交才是王道。
【Finance730 專欄作家：黃詠欣｜ 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage】
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