新世界發展（017）發盈利警告，預告截至6月底止全年因投資物業重估減值最多95億元，致全年錄得巨額虧損。港上市地產相關股因減值發盈警，今年迄今已經超過十間，減值最多的九倉系，九龍倉（004）及九倉置業（1997）涉資共120億元。較有趣的，是本港幾間最大地產商，坐擁數百億元計商廈零售投資物業，上半年竟然只減值數億元，長實（1113）更錄十餘億元投資物業重估增值。究竟減值背後有何準則，減得快，是否好世界。
發展商為投資物業增值/減值，一般會由獨立專業合資格估值師，按當時市場價值、現行市場租金，計及資本化利率及租賃期滿後收入之調整進行評估。換言之，就算有發展商企硬唔減租，寧犧牲出租率、保住租值，理論上估值師要參考埋同區租金變化等，作出合適的估值調整。
無論增值或減值，屬會計上的操作，正如數十間發盈警企業在通告所講，公平值變動屬非現金性質，不影響企業核心經營溢利/現金流，當然大部份地產商見市道形勢未明朗，都減派息增加現金作儲備。
大部份龍頭地產股近月已放榜，恒地（012）、信和（083）及希慎（014）截至6月底止為投資物業減值不足2億元， 陳啟宗指整個市場都正處地獄（Everybody is in hell）的恒隆（101），投資物業減值則增至6億元，長實旗下中環長江中心二期出租率暫只有10%，不過期內集團物業重估增值14億元。唔減值不代表利好股價，長實年內跌近兩成，跑輸一眾已減值的同業。
長實不減反加是否合理，市場自然會作出判斷，但用中環最大收租佬置地為例，卻是減值最狠、最肯面對現實的一間。置地(H78.SI)早年遷册至新加坡，惟旗下物業如交易廣場、Landmark等數幢商場及寫字樓，皆屬中環最核心內圍。置業8月初放榜，上半年為投資物業重估減值8.65億美元（約67億港元），而去年全年已經率先減值13.23億美元(約103億港元）。置地2022年初股價約5.2美元，今年4月低見2.8美元，高位唔見近半，最新報3.76美元，年內倒升8%。
過去十多年，地產股資產淨值（NAV）遠高市值，股價相對每股NAV存有極大折讓。當辣招全撤亦無助樓市、所謂高才通爭相入市亦得啖笑時，地產商最終要面對現實，早「減值」未必早享受，但總好過特首講「執10間開16間」般自欺欺人。
【 text by 股榮 @stockwing1】)（授權轉載｜原文）
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