市場估計美國聯儲局將於本周啟動減息周期，但本港一、二手樓市交投表現分化。據市場統計，9月首半個月一手市場錄得超過250宗成交，屬撤辣後同期第二低；但期內10大二手屋苑成交量則按月升1成，這股春江水暖的動靜，減息後會變成如何，待老樓來個預測。
美國減息對香港樓市影響｜1.新盤亂象
市場寄望減息化身樓市救生艇，多個大型新盤部署好借東風出擊。長實夥港鐵的黃竹坑站上蓋第3C期Blue Coast Ⅱ，籌備下月出擊，或與新地鄰近啟德站的天璽．天隔岸交鋒。計及其他已曝光的新盤，短期預料最少6新盤涉近2,800伙激鬥。早前已批預售但尚未發售的私宅計，共涉約1.44萬伙，連同至8月底累積貨尾量接近2.2萬伙，合計高達3.64萬伙，多個新盤已部署登場，料發展商會以吸引價作招徠，在減息效應未明發揮前，發展商趕推盤的亂象會令市民眼花撩亂瞭亂，總之一個字「亂」。
美國減息對香港樓市影響｜2. 銀行搶客
以現時主要H按和鎖息上限計算，新做實際按息為4.125厘，1個月港元拆息自去年6月至今年8月大致高於該水平。過去未曾出現拆息高於實際按息超過一年，令大行取消按揭現金回贈。現時大行改變按揭取態，部分中小行提供0.2%至0.5%按揭現金回贈，大行因而增加回贈吸客。聯儲局即宣佈減息，本港拆息將跟隨回落，銀行按揭業務資金壓力可進一步舒緩，料其他銀行或因應自身條件及息口走勢，改變其按揭業務策略，取態或將轉為積極。同時第四季內尚有多個大型樓盤推出，按揭戰重新展開，吸收足夠客戶為年尾埋單。
美國減息對香港樓市影響｜3. 銀主盤湧現
本港迎來減息周期，但很多處於水深火熱之中的小業主，未必等到減息這一日來臨，面對利率高企及經濟疲弱夾擊，業主斷供物業情況升溫。中原地產最新一份報告顯示，目前銀主盤數量積壓至逾340間，打破2008年金融海嘯時期的紀錄，創下近17年新高。如與疫情前的銀主盤數量僅數十個比較，可見目前斷供問題值得關注。本港經濟環境未有改善，相信銀主盤數字還未見頂。減息對這班「苦主」幫助不大，無阻斷供現象，有拍賣行認為，隨著大市反彈，會安排更多拍賣次數，當中佔半為銀主盤項目。
美國減息對香港樓市影響｜4. 土地供應
翻查地政總署資料顯示，由於已經連續兩季變相近乎停售官地，在上季4至6月已知的地價收入，包括只有逾1億元的補地價，以及九龍灣充電站地皮賣得近8,200萬元。即使兩幅小瀝源地皮真的能夠順利賣出，市場估值合共亦僅最高達22億，對全年土地收入要達標330億元目標，僅完成約7%，與估算相距甚遠。年初市場有傳為免土地多番流標，政府適時撤辣以回應社會訴求，事隔半年撤辣效果未果，發展商投地意向未有增加，其實個別出現建築費高於地價成本，雖然政府每季都有新土地推出，不會免流標機會率而降低地價，故變相減少土地供應，待樓市復元後發展商才重捨購地興趣。減息無疑減輕供樓負擔，但無助樓市反彈，時間相對當短暫，一旦未有如期所料，一閃即逝。
獨立樓評人 劉兆昌
