日前有內地網紅在社交平台示範如何在香港用100元吃喝玩一整天，有人大讚「貼地」，也有人不滿嫌消費不足。之所以反應如此大，大概是因為大家對內地來港消費人士的既有印象是揮金似土的終極富豪。在樓市興旺之時，所謂的「西餅客」，即有能力一次過購入「一打」、「半打」單位的客人，就有不少乃來自內地。如今內地專才來港，雖然也有部分人會選擇「一炮過full pay」，但大部分內地人來港買樓仍需要申請按揭貸款，而申請按揭過程就有不少注意事項需留意。
入息證明：內地工資結構複雜
申請貸款最重要是證明還款能力，而最能證明還款能力的則是入息證明。基於大陸的支薪方式較香港複雜，內地人在港申請按揭的難度會比一般港人高。在香港，糧單通常清楚列明底薪、津貼、加班費與扣除的強積金，基本上糧單就跟報稅紀錄一致；但內地的工資單除了基本工資，還包括多種津貼與獎金，例如績效獎金、全勤獎金、夜班津貼、駐外津貼、住房與通訊補貼等，而這些津貼與獎金並不一定有報稅紀錄，尤其年終花紅或特殊補貼常常無法與個人所得稅記錄一一對應，銀行則無法計算在入息內。
值得留意的是，有別於香港人做按揭，銀行在計算內地人入息時，是以稅後入息計算，而非與港人看齊以稅前入息計算。即使內地申請人擁有可觀收入，如他未能提交足夠的入息證明或出現不一致之處，銀行只會以對方的基本工資和其餘能夠核實的部分作為入息依據，貸款額亦會因此受影響。
審批經驗提升 程序趨正常化
此外，部分銀行職員對內地收入制度未必熟悉，加上涉及跨境資料審核、語言表述不同等問題，令過往內地人士的申請進度緩慢，甚至直接遭拒。不過隨著來港置業的內地人數逐年增加，銀行對相關申請的理解與經驗也有所提升。現時部分銀行對來自內地的打工仔，只要文件齊備、報稅紀錄明確，審批按揭的機會和速度已大為提升。與本地人一樣，只要能提供完整文件，包括內地身份證與通行證副本、工資單、銀行出糧戶口的六個月流水帳、完稅證明以及受僱證明信，銀行已普遍可以按正常程序審批。
按揭條件與本地人相若
按揭成數方面，根據現行政策，即使非本地居民亦可申請最高七成按揭，而還款年期最長可達三十年。利率方面，內地人士與香港人理論上屬同一套計算方式，視乎市場息口與銀行取態而定。近期有政黨建議參考金融市場的互聯互通機制，著政府推出「購房通」，放寬內地和香港之間資金流動的條件，讓兩邊的居民更容易在另一方買樓，如建議獲得採納，相信會進一步推高內地人按揭申請的個案數量。
自僱人士：收入證明要求較高
另一方面，內地支薪方式較香港複雜，以致內地「打工仔」在港買樓申請按揭的難度較高。那麼自僱人士又應該如何「超前部署」？自僱人士因為收入相對浮動，除了收入證明之外，也可以考慮透過資產證明申請物業貸款。
先談收入證明。銀行對來自大陸的資金態度謹慎，故對來自內地的申請者，尤其是自僱人士的按揭申請，其文件要求會相對提高。如果是公司老闆的話，除了一般文件如身份證明文件外，還需要申請人提供驗資報告（證明公司有盈利；銀行或透過「天眼查」查閱）、公司營業執照、近兩年財務報表、審計報告、公司六個月「流水」、個人六個月銀行「流水」以及現有貸款等紀錄。
至於以收租為主要收入來源的人士，則需提交房產證、租約、六個月銀行流水帳及單位現有按揭（如適用）的還款紀錄等，而租金收入一般銀行會打四至五折。所有的收入均會以稅後的收入為評估申請人還款能力的基礎。
高成數按揭需證明自住用途
在按揭成數方面，內地自僱人士一般可申請最高七成按揭，供款期最長三十年。利率與港人無異，而供款與入息比率亦維持在五成。不過，要申請到高成數按揭，即八成或以上的話，理論上申請人要證明該物業乃自住用途，而這一點對於並非在香港工作的內地人士來說往往難以成立。即使擁有香港身份證，申請人也要看看如何令銀行信納自己會平日居住在申請物業，而非頻繁往返內地和香港。
資產證明：大型銀行更易獲接納
至於另一個申請方式透過手持的資產證明自己擁有還款能力。銀行普遍接受的資產類型包括現金（銀行會參考銀行月結單和流水帳）、定期存款、股票及物業等。不過有些地方要留意，申請人每日戶口有錢進出，股票價值每天「幾百期上落」，銀行會取現金、定期和股票資產的三個月平均值計算，並只認可現金戶口內的股票，不能計算信用戶口（如「孖展」戶口）內的股票市值。
而物業方面，香港物業會以估值一半計算，內地物業的價值難估，只有少部分銀行會考慮，國內一線城市內能進行估值的物業，並會以估值的三成計算，且不是間間銀行都接受以內地物業作為資產證明。
選擇知名銀行存放資產
如果申請人持有的其他理財產品，但由於流通性問題，有些銀行對這些產品的態度偏向謹慎。而即使資產足夠，如銀行缺乏信心，還是有可能保險起見提高息口，也有些銀行會要求申請人的首期資金在遞交申請時已存於香港銀行的戶口。
有趣的是，最近有位客人提供了一間小型內地銀行的定期存款紀錄，惟該銀行的文件上未有驗證用的二維碼，導致香港銀行無法查證真偽，最終申請遭拒。因此，內地的讀者如有意以資產證明在港申請按揭，其中一個「超前部署」就是將現金、定期和股票等資產存於大型及知名的銀行中，以便後續的按揭申請。
【Finance730 專欄作家：黃詠欣｜ 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage】
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