周日我分享過兩代財政司司長——曾俊華和陳茂波之間似乎存在的隔空對招。
陳茂波表示股市表現亮麗，經濟成長理想；而曾俊華則表示質疑，反問為何有人會對前景這麼樂觀，形容2026年相信有許多不明朗因素存在，「前路艱難」。
看到很多朋友留言，其中一位提到，其實兩代財政司都有計算上的誤差。無論是曾俊華或陳茂波，在財政赤字的數字計算上，經常與實際情況有較大出入。曾俊華的誤差更多是基於較保守的理財理念，因此他們經常看到財政盈餘，結果遠超預期，被外界批評為「守財奴」：但至少有好處是有多餘資金可以撥入未來基金。
相反陳茂波的誤差則更大：在他任內的八年中，幾乎六年出現嚴重財政赤字，且香港特區政府歷史上最嚴重的財政赤字多發生在他任內。這種「大花筒」的理財手法，固然與曾俊華有極大差異，但背後也反映他正在執行一些「政治任務」。
事實上陳茂波工作很大部分是對接國家層面的任務，尤其是在推動北部都會區和內地經濟融合，包括「十五五」規劃。他在星期日的部落格中就強調，如何對接「十五五」規劃是他未來任期內最重要的工作。
話口未完，星期一我們看到隸屬財政司司長辦公室的發展局，公佈了2026年第一季的賣地計劃，同時加快並強推北部都會區的三個住宅用地項目。政府看到樓市略有回暖，財政狀況趨於收支平衡，政府就加將香港快未來的投資完全押注於北部都會區。
政府的立場是一旦見到樓市穩定，年中樓價軟著陸，年底甚至微幅上漲，賣地態度轉趨積極，下一季度連推兩塊土地。更重要的是，根據發展局局長甯漢豪解釋，12月30日將正式推出北部都會區首個招標項目——洪水橋片區開發，包括三塊住宅用地，提供3100伙，是近年來規模最大的住宅用地之一。該片區還有約280萬平方公尺的產業樓面，用於企業和科技園區發展。
北部都會區的招標採雙信封制，而非單純以價高者得。所謂雙信封制，投標需提交兩部分內容：地價佔30%權重，剩餘70%則依據投標書中對北部都會區發展策略、產業發展以及就業機會創造的規劃進行評估。政府不再單純用價高者得來決定發展權。
為了吸引開發商投標，政府採用了史無前例、破天荒的彈性地價支付策略：中標後，相關財團需在28日內支付25%的資金，其餘75%可在三年內分期支付且免息。這種分期、免息付款方式，特區政府此前從未採用，包括2008年金融海嘯和2003年沙士後的一些措施也未見過。同時，容許在北都擁有土地的發展商主動交回土地，按照收地補償率抵銷片區的地價，最多抵銷75%地價。
這種史無前例「免息分期」的做法，顯示特區政府在推動北部都會區項目上志在必得，願意讓開發商免息分期付款，標誌著賣地策略的重大轉變。
但現實是，儘管住宅市場稍有回暖，一手市場仍存不少庫存，開發商優先選擇位置好、規模適中的地塊。中資開發商亦因內地樓市低迷，出手積極性不高，預期不會有太多激烈競標。
今年多塊地，包括元朗、荃灣，雖造價合理，但主要集中在幾個大型發展商手中。像新地、信和等本地大開發商較為進取，財務穩健，例如信和現金流正面達400多億。華懋等私人開發商也較活躍。
但長實和恆地近年投地意圖不強，只是像徵性參與。恆地在「四叔」過世後投地步伐明顯放緩。可見北部都會區這3000多個單位的首批推出，如果後續發展不理想，最終可能還是由香港市民埋單。
根據會計師行測算，北部都會區佔香港全境約三分之一，整體開發投資額在3萬至5萬億港元間，屬天文數字。香港現有財政儲備僅5,000多億，遠不足以全額涵蓋北部都會區投資。
雖然財政狀況短期內有所改善，但未來政府或繼續擴大債權規模，以彌補財政缺口。若私人開發商參與不足，最終須由政府兜底，這將增加香港市民未來的財務負擔，將投資壓力轉嫁給下一代，令人擔憂。
作者：顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載｜原文鏈結）
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