投資研究機構晨星Morningstar發表報告指出，中國主要房地產開發商股份於第一季度表現平淡後，自四月起因政策刺激帶動物業銷售出現顯著重估，市賬率隨之上升。儘管住宅需求出現短暫回升，該行預期中央及地方政府將推出更多利好買家的措施，以支持銷售及樓價逐步復甦。
預期更多利好買家措施 支持中國住宅銷售及樓價逐步復甦
晨星股票分析師Jeff Zhang在報告中表示，雖然該行覆蓋範圍內大部分內房股的估值已顯得偏高，但國企中海外（688）的股份仍然具吸引力，主要受惠於其保持健康的合約銷售增長。晨星維持對中國海外發展的「四星」評級，給予其19.00港元的公允價值估計。
據晨星覆蓋數據顯示，中國海外發展目前市賬率約0.4倍，較其2020至2025年平均市賬率0.6倍存在顯著折讓。該行指出，公司憑藉強勁的資產負債表，在行業整合激烈的市場環境中擁有較多財務空間，得以在高線城市擴充土地儲備。同時，公司核心物業開發業務帶動商業物業組合穩健增長，聚焦寫字樓及購物商場以獲取經常性收入，支撐股息增長。
報告分析，儘管自2025年以來持續推出城市層面的寬鬆政策，2026年第一季度全國新建住宅銷售額仍按年下跌19%。晨星認為，由於大部分城市物業需求依然疲弱，此前推出的溫和措施效果較為零碎，因此預期中央及地方政府將推出更強力的政策支持以穩定樓市，包括於郊區推出購房補貼、降低按揭成本，以及擴大債券發行規模以吸收庫存。
該行預計，受惠於有利的購房政策、購買力改善及低基數效應，樓市需求將於2027年回升。新建住宅樓價可能呈現類似趨勢，富裕地區的較強需求及改善中的庫存狀況將於2027年支撐售價。
庫存與土地供應持續下降
在供應層面，報告指出2026年第一季度住宅待售面積按年僅增1%，較2025年同期7%的增幅明顯收窄。受惠於地方政府加速吸收庫存，加上新盤供應更趨審慎，晨星預計2026年住宅庫存將溫和下降。該行預期，2026年至2030年期間，新建物業銷售量將超出新開工量40%至60%，全國物業庫存應持續下行。
土地供應方面，由於地方政府優先處理庫存清理而非推出新項目，晨星預計2030年的年度土地儲備面積供應將降至6億平方米，低於2025年的逾8億平方米。
再融資對開發商流動性至關重要
報告亦關注開發商債務狀況。晨星指出，2026年第一季度房地產開發貸款餘額按月回落至約13.1萬億元人民幣，接近2023年12月水平。由於開發商可動用資金按年收縮12%，再融資對維持流動性仍然至關重要。
據晨星及CRIC估算，約4,500億元人民幣的房地產債券須於2027年3月前償還，當中超過60%須於未來六個月內償還本金。該行認為，由於大部分開發商流動性緊絀，預期再融資仍將是最普遍的短期解決方案，而非國企開發商面臨的再融資不確定性較高。
