股神巴菲特名言：「別人恐懼我貪婪、別人貪婪我死懼」，對於目前樓市而言，卻說「我真的很恐懼、無錢又何以貪婪」，不是老樓說的，而是一名投資三十餘年的投資者對老樓說的，他指過去多年都沒有這趟那麼恐懼，恐懼者乃以前貪婪過度所致。
「從息口上說，今趟加息周期只是個開始，沒有那麼快便完，美國講明，明年都不會減息，香港剛加息，沒有時間性上限，像上月美國加息以來，香港拆息颷升，香港銀行速速調升拆息封頂利率，所以目前加息每天也可以加，不會等待美國那邊！」
有銀行人士分析，當年內拆息進一步跟隨美息上揚，不排除如2004至2006年加息周期般，出現追加P的情況。當年2005年5月初美國加息0.25厘，港P未有即時跟隨，但1個月HIBOR由5月初1.8厘，逐步升至5月23日達3厘水平，銀行追加P達0.5厘。而由於美國於今年餘下兩次（11月及12月）議息期仍有較大機會繼續加息，他相信，年內P有機會上調不止一次，預料年底按息將處於3厘附近水平；惟指過往30年平均按息約4厘，目前仍低於長期平均。被問及明年走勢，好坦白說要看香港經濟能否有復元迹象，假若大機構陸續有調走的消息，中短期香港資金不排除持續外走，本港拆息維持高水平走勢。
金管局在公布上周加息後向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。有發展商認為新措施未必會令太多人立即湧去買樓，不過「始終有（新措施）好過冇」被業界形容是「變相減辣」，「最重要都係要復甦整體經濟，以及盡快全面通關。」無論新措施對樓市有何影響，相信政府一直都係「睇住個樓市」。
投資者認為，過去在經濟環境良好、樓價上升周期時設下3厘壓力測試沒有問題，不過目前經濟、樓市下行，調整政策也屬適合做法，也可避免衝擊銀行系統 ，新措施不會導致樓市交投量大幅大升，因為目前息口仍在上升，未來供款壓力會進一步增加。壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘，主要是保障銀行系統。他估計，當局或預測樓市在息口趨升的情況，未來有機會進一步下調，因此把壓力測試水平降低，避免湧現「CALL LOAN」的情況。
貪婪源於實力，沒有財務實力，當樓市大跌時機會（入市）也不屬於我；以往看好港樓的投資者，尤其是現時手持大批貨源多於現金的人士，若資金鏈斷裂，將計移民潮後，「第二波」推低樓價。
資深傳媒人 劉兆昌
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼消閒生活 時尚品味
▼投資教室 專題研究
