2023年5月，筆者曾經分享過豪宅的特長銷售期，有半山發展落成8年後仍有洋房待售。而於新一份財政預算案，建議於2025年1至3月季度開始實施住宅物業累進差餉制度，兩者有甚麼關係，對發展商一手豪宅市場又有甚麼影響?
累進式差餉2025年實施
建議的累進式差餉只針對住宅物業，應課差餉租值為$550,000或以下的住宅物業，差餉徵收率會維持於5%。而應課差餉租值超過$550,000的住宅物業，差餉徵收率則會根據不同應課差餉租值水平累增至8% (如應課差餉租值$550,001至$800,000) 到最高12% (如應課差餉租值超過$800,000)。
政府表示有關累進式差餉制度屬進一步落實 「能者多付」原則，並指出全港約98%的私人住宅物業將不受影響。全港私人住宅物業只有約1.1%應課差餉租值超過$550,000；0.8%應課差餉租值超過$800,000。
超級豪宅差餉升幅大 空置亦需繳差餉
筆者參考了三個不同區域較新洋房的應課差餉租值，看看影響有多少:
| 物業 | 應課差餉租值(約) | 現時差餉(每季) | 累進差餉(每季) | 增幅 |
| Mount Nicholson | $6,500,000 | $81,250 | $182,875 | +125% |
| 緹外 | $5,000,000 | $62,500 | $137,875 | +121% |
| Central Peak | $2,700,000 | $33,750 | $68,875 | +104% |
於累進差餉制度下，超級洋房的應繳差餉原將大增超過100%。根據香港法例第116C章 《差餉(臨時估價生效日期)規例》，當住宅物業取得屋宇署的佔用許可證 (入伙紙) 或地政總署的權益轉讓同意書 (如滿意紙)後第90日，就需開始繳付差餉，不論單位有否使用/空置。
緹外 
Central Peak
以Mount Nicholson為例，新制度下每間洋房一年差餉連地租可達$900,000。如以2020年入伙期計算，假設4年銷售，每間洋房差餉/地租成本就需360萬。而如果發展涉及大量洋房/超級豪宅成本可以非常大。
對發展商一手豪宅影響大 如另類空置稅
於2018年政府提出為一手樓私人住宅單位空置稅。當時建議要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商需每年都要申報單位使用情況，如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途，就被視作空置單位，向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的額外差餉。當然，政府於2020年已撤回空置稅建議。
以累進差餉制度的建議水平，距離原有空置稅還有一大段距離。發展商的一手中小型待售單位亦不會受任何影響。
但正如筆者2023年5月文章指，一手豪宅一般銷售期特長，不會預售樓花，買家大多數於物業落成後才購買現樓。換句話說，在單位落成後至單位賣出，繳付差餉/地租的責任仍屬發展商。當發展商持有超級豪宅越耐，支出就會越大，猶如另類空置稅。
究竟累進差餉推出後，發展商又如何應對? 會否加快出售已落成的超級洋房? 或減慢/減少超級洋房的興建? 仍有待觀察。
專欄作家：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
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