香港股民談到房託（Reits）往往只會聯想到主理商場的領展（823）。若果放眼世界，分派穩定的房託種類可能超出你想像：訊號塔、迷你倉、渡假村。安泓投資投資總監楊書健指，近年海外市場的物流房託可謂風生水起，亞太市值第一的嘉民集團（Goodman，澳：GMG）憑住Built-to-suit（度身承建）商業模式崛起，升上神壇更帶幾分「巴郡」般的地位，至於錯失物流房託興起機遇的投資者則可以瞄準幾類新興物業種類。
物流房託的崛起：Built-to-suit優勢
Built-to-suit商業模式即房託或發展商在有指定客戶預租的情況下興建物業，「DHL又好。Amazon又好，客戶話俾佢（發展商/房託）聽我要喺曼谷起個新嘅物倉，佢哋就喺曼谷搵塊地」。
由於在買地前租約已經簽妥，在物流倉竣工後租客就可即時使用物業，而採用Built-to-suit發展模式的開發商或者房託向銀行或金融機構就住發展項目融資時由於有租客在手，可以獲得較優惠的利率，「講緊九十年代融資唔容易嘅時候呢，物流房託就靠呢一樣嘢呢贏人哋。好多時講緊咁大嘅生意成本低了1%或者2%已經贏咗」
將Built-to-suit商業模式玩得出神入化的嘉民集團如今已經成為亞太最大房託，另一殺手鐧是夥拍金融管理公司合作發展項目，然後藉住收取合資項目的管理費令收入得以迅速增長，同時資產負債表亦得以壯大，「嘉民集團其實佢依家每管理費個收入已經多過租金收入」。
疫情下物流倉存的爆發性增長原因
疫情期間網購出現爆發性增長，物流同樣受惠，不過多間疫情受惠股在復常後則出現投資過度的問題，故不乏分析認為相關行業已透支增長潛力。對此楊書健認為物流倉的爆發性增長不只是因為疫情，而是技術革新對倉存物業的要求持續提升。
「過去20年到底發生點解會由倉變咗做物流（物業）呢？第一就係開始有啲企業就係用機械人，就對室內嘅要求就會好大。因為機械人唔怕爬高，所以人用嘅一層樓高，變咗所有現代物流倉都係三、四層高嘅，因為個機械人爬上去攞貨落嚟冇問題，同時物業裏面唔可以有柱。」
與此同時，現代物業倉庫對溫度的要求亦變得嚴格，細化到分為常溫、數度的冰倉及負18度的凍倉，「（溫度要求）一拆開咗就變咗過去三、五年有好多凍倉嘅需求」。
楊書健認為物流物業細化的要求仍然持續，即使長遠而言新型設備需求見頂，但物流如同商場或商廈般，只要經濟持續發展，仍然會有新增需求出現。
不過投資者若然想追嘉民集團則要留意管理層變動，「佢依家個管理層都仲係都係Goodman家族。其實（買）明星企業，你就係信嗰一日個老闆仲坐喺度，就自然會有一堆擁護者就會覺得繼續可以做到落去嘅，等於就係巴郡（股神）巴菲特一日仲喺度嘅，亦仲係有堆粉絲一路去買。嘉民集團有少少呢個意味」。
投資新加坡房託市場的注意事項
至於另一個房託熱門地點則則要數新加坡，當地市場上有超過40間房託選擇，當中新加坡政府旗下豐樹系及凱德系房託佔約四份之一，「嗰邊大大細細就搵到好多房託選擇」。
楊書健提醒除了留意分派外，投資者亦應該了解當地房託併購行動遠比香港頻繁，「變咗就你會見到一間房託今日揸住個盤（資產組合）同五年前佢揸住個盤有時分別會好大」。
例如豐樹系最大的房託豐樹工業信託（星：ME8U）初時持有物業大部份為工業，後來不將加入物流及數據中心資產，所以投資者投資當地房託時需要多做功能，持續跟進公司發展。
房託發展趨勢 – 私募基金項目尋寶
展望將來，楊書健稱美股市場上的房託類別現已多達30、40種，投資者如果想尋找下一個有爆發性發展的房託資產類別，可以循住近年開始浮現大額成交的私募基金項目尋寶，例如學生宿舍、老人院、攝影廠房（Netflix早前將攝影廠房出售予黑石）及生物實驗室。
他指長者住所其實分為多種模式，「由畀65歲啱啱退休嘅人住嘅退休村；70、80歲有自理能力，不過已經住唔到退休村既老人宿舍；真係要有醫療服務嘅老人院」。
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
