由財爺陳茂波兩星期前預告，金管局自2009年推出按揭貸款逆周期措施以來，終於首次放寬住宅物業按揭成數，其中1500萬元或以下自用住宅物業最高按揭成數，由五成至六成上調至七成，為2015年以來再現七成按揭上限，惟非自住物業按揭上限不變，一律維持五成。
去年九月金管局將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由額外加三厘息向下調整至兩厘，我當時寫下「托市第一擊」：「今次金管局出手托市，是2010年以來推出「辣招」後，首度放寬樓市措施。儘管當局一再否認是托市措施，但降低壓力測試門檻，對象劃一是所有樓市的買家，實際效果就是當局扭轉之前對樓市施加的限制，金管局的「托市第一擊」，實際上是變相確認樓市下行周期已經開始。」
之後香港樓價在第四季加快跌勢，全年累計下跌15%，令負資產數量急增至逾1.2萬宗，創十八年新高，變相證明了樓市下行周期。
不過樓市跌勢在今年第一季被扭轉，原因是突如其來的通關因素：憧憬內地買家重新入市，很多樓市投資者及用家均偷步入市，結果刺激樓市出現「小陽春」，首四個月累升近7%，幾乎收復去年樓市一半跌幅。但很快大家發現這個通關因素並未有帶動內地買家來港置業，反映境外買家的BSD辣稅，五月大跌兩成，而近幾個星期樓市由高位回落，導致今年以來樓價的升幅，從今年最多上揚7.11%，收窄至最新僅漲5.68%，即是回落了近1.5%。
換言之，「小陽春」在無聲無息之間就消失了。
平心而論，今次重推七成按揭，買家一方面可零保費以三成首期購買1500萬元以下物業，而市場絕大部分成交屬樓價1500萬元以下，以購買1500萬元物業為例，在計及按揭保險後，最多可將所需首期降低44%至300萬元，料有助推動「換樓鏈」及市場正常流轉，對樓市有支持。
不過在今天香港看似一切復常，經濟由谷底反彈之際，金管局重推消失了八年的七成按揭，是否另一次確認今年以來的樓市反彈已經告終？甚至是預告下半年樓市好大機會再步入下行周期？對於放寬是否代表當局認為樓市將繼續下行，金管局總裁余偉文僅稱，樓價只是當局其中一個考慮，同時綜合了其他因素作整體判斷。除了利率和經濟影響外，當局亦有判斷如何讓銀行風險可控。
值得留意反而是今次「始作俑者」，財政司司長陳茂波在網誌卻剎有介事稱，包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅的「樓市辣招」沒有改變。他強調，今次微調不存在任何形式的「減辣前奏或變奏」，政府沒有「減辣」的考慮。這種「此地無銀」的表態，反而更令人猜想下一步正正是會逐步減辣。
住宅樓價至今年6月底，已自2021年高峰下跌13%，有大行房地產分析員認為，是次減辣力度比預期溫和，並非一刀切把全部價位物業都放寬至准借七成，而且現時樓價1200萬元以上住宅僅佔整體成交12%至13%，估計措施對整體樓市沒太大影響，料樓價維持跌勢。
有分析員更稱，金管局是次放寬只屬「遲來的春天」，現時利息高企、經濟疲弱，放寬按揭成數無助減輕置業者供樓負擔。特別是基於香港約80%住宅成交為1000萬元以下，原已可做九成按揭，是次放寬按揭成數，對大部分住宅成交量、樓價料不會起太大作用。
近日地產新聞已經不斷出現二手市場減價蝕讓個案，中原地產統計今年首5個月已知買賣登記中，賬面蝕讓比例10.2%，較去年下半年增加2.1個百分點，購入5年或以下的住宅單位轉手賬面蝕讓比例更達65%，較去年下半年急彈10.9個百分點，相信因部分業主趁樓市回升，不惜蝕讓離場。
【近期二手物業蝕讓情況】
2023私樓蝕讓災情｜得寶、蝶翠及嵐山二手輸錢比例超過四成
大圍劏房盤見証納米樓爆破 一手業主2023年內沽貨全部輸錢
太古地產劈價掟太古城車位 二手錄第一滴血 業主1年輸47萬
同時值得留意是政府對賣地底價的取態。最近會德豐以17.2億元、每方呎樓面地價約7071元就投得堅尼地城西寧街地皮，除每呎樓面地價為近21年港島區最平外，亦為今個財政年度首幅售出官地。有業界人士認為，地皮以低價賣出而未有流標，反映在現時市况下，政府首要是達到全年供應目標及賣地收入，相信部分地皮已因應市况調低底價，未來更多低價成交亦會成為樓市負面因素。
面對下半年按揭利率或從現時的3.5厘，有機會進一步上漲至4厘或更高，部分新家庭可能選擇租樓而非置業，恐怕政府現在逐步推出「托市大招」，反而會令買家預期樓價愈遲買會愈平，有機會導致下半年樓價挫5%甚至更多。
專欄作家： 顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載）
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