由財爺陳茂波兩星期前預告,金管局自2009年推出按揭貸款逆周期措施以來,終於首次放寬住宅物業按揭成數,其中1500萬元或以下自用住宅物業最高按揭成數,由五成至六成上調至七成,為2015年以來再現七成按揭上限,惟非自住物業按揭上限不變,一律維持五成。
去年九月金管局將物業按揭貸款利率壓力測試要求,由額外加三厘息向下調整至兩厘,我當時寫下「托市第一擊」:「今次金管局出手托市,是2010年以來推出「辣招」後,首度放寬樓市措施。儘管當局一再否認是托市措施,但降低壓力測試門檻,對象劃一是所有樓市的買家,實際效果就是當局扭轉之前對樓市施加的限制,金管局的「托市第一擊」,實際上是變相確認樓市下行周期已經開始。」
之後香港樓價在第四季加快跌勢,全年累計下跌15%,令負資產數量急增至逾1.2萬宗,創十八年新高,變相證明了樓市下行周期。
不過樓市跌勢在今年第一季被扭轉,原因是突如其來的通關因素:憧憬內地買家重新入市,很多樓市投資者及用家均偷步入市,結果刺激樓市出現「小陽春」,首四個月累升近7%,幾乎收復去年樓市一半跌幅。但很快大家發現這個通關因素並未有帶動內地買家來港置業,反映境外買家的BSD辣稅,五月大跌兩成,而近幾個星期樓市由高位回落,導致今年以來樓價的升幅,從今年最多上揚7.11%,收窄至最新僅漲5.68%,即是回落了近1.5%。
平心而論,今次重推七成按揭,買家一方面可零保費以三成首期購買1500萬元以下物業,而市場絕大部分成交屬樓價1500萬元以下,以購買1500萬元物業為例,在計及按揭保險後,最多可將所需首期降低44%至300萬元,料有助推動「換樓鏈」及市場正常流轉,對樓市有支持。
不過在今天香港看似一切復常,經濟由谷底反彈之際,金管局重推消失了八年的七成按揭,是否另一次確認今年以來的樓市反彈已經告終?甚至是預告下半年樓市好大機會再步入下行周期?對於放寬是否代表當局認為樓市將繼續下行,金管局總裁余偉文僅稱,樓價只是當局其中一個考慮,同時綜合了其他因素作整體判斷。除了利率和經濟影響外,當局亦有判斷如何讓銀行風險可控。
值得留意反而是今次「始作俑者」,財政司司長陳茂波在網誌卻剎有介事稱,包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅的「樓市辣招」沒有改變。他強調,今次微調不存在任何形式的「減辣前奏或變奏」,政府沒有「減辣」的考慮。這種「此地無銀」的表態,反而更令人猜想下一步正正是會逐步減辣。
住宅樓價至今年6月底,已自2021年高峰下跌13%,有大行房地產分析員認為,是次減辣力度比預期溫和,並非一刀切把全部價位物業都放寬至准借七成,而且現時樓價1200萬元以上住宅僅佔整體成交12%至13%,估計措施對整體樓市沒太大影響,料樓價維持跌勢。
有分析員更稱,金管局是次放寬只屬「遲來的春天」,現時利息高企、經濟疲弱,放寬按揭成數無助減輕置業者供樓負擔。特別是基於香港約80%住宅成交為1000萬元以下,原已可做九成按揭,是次放寬按揭成數,對大部分住宅成交量、樓價料不會起太大作用。
近日地產新聞已經不斷出現二手市場減價蝕讓個案,中原地產統計今年首5個月已知買賣登記中,賬面蝕讓比例10.2%,較去年下半年增加2.1個百分點,購入5年或以下的住宅單位轉手賬面蝕讓比例更達65%,較去年下半年急彈10.9個百分點,相信因部分業主趁樓市回升,不惜蝕讓離場。
【近期二手物業蝕讓情況】
2023私樓蝕讓災情|得寶、蝶翠及嵐山二手輸錢比例超過四成
大圍劏房盤見証納米樓爆破 一手業主2023年內沽貨全部輸錢
太古地產劈價掟太古城車位 二手錄第一滴血 業主1年輸47萬
同時值得留意是政府對賣地底價的取態。最近會德豐以17.2億元、每方呎樓面地價約7071元就投得堅尼地城西寧街地皮,除每呎樓面地價為近21年港島區最平外,亦為今個財政年度首幅售出官地。有業界人士認為,地皮以低價賣出而未有流標,反映在現時市况下,政府首要是達到全年供應目標及賣地收入,相信部分地皮已因應市况調低底價,未來更多低價成交亦會成為樓市負面因素。
面對下半年按揭利率或從現時的3.5厘,有機會進一步上漲至4厘或更高,部分新家庭可能選擇租樓而非置業,恐怕政府現在逐步推出「托市大招」,反而會令買家預期樓價愈遲買會愈平,有機會導致下半年樓價挫5%甚至更多。
專欄作家: 顏寶剛|前有線新聞助理總監兼有線財經台台長(授權轉載)
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