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香港-銀主盤-投資-樓市-爆煲-筍盤-攻略

樓市爆煲與銀主盤的歷史

印象中在1998年樓市爆煲時,銀主盤最多之一的匯豐銀行便成立一支特別組別,主要統籌和出售,終於前後共消耗了近五年時間,才把累積的銀主盤傾銷。

那時不少代理靠賣銀主盤,每周三場(包括其他銀主或財務機構的銀主),不少投資者在拍賣場上或協商出售過程中,執了不少筍價銀主盤,不斷壯大組合日後便成了巨富。

銀主盤成因與業主的按揭困境

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銀主盤的成因歸根究底只有一個:物業持有人無法再供款,斷供後由銀行或財務公司收樓。不論業主只在銀行承造一次按揭、向財務公司承造兩次或多次按揭,一旦業主無法償還相關按揭貸款,而無法與借貸方達成調整還款期等相關協定,銀行或財務公司即會收樓,以「銀主盤」將單位再行推出市場,售出物業以抵債。目前各大代理行與銀行均有合作關係,銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行,代理行再去聯絡潛在買家。

2023年香港銀主盤的情況

相對今日跌市,跌幅尚不大,銀主盤數量只是數百間,當中最轟動的莫過由前高銀金融主席潘蘇通、深圳祥祺集團董事長陳紅天持有的多項物業,市場價值最大,其實銀主多以低於市場價出售,把欠債損失減至最低,因為一按銀主有優先出售權,他們只會着眼可以賣出多少還債,至於餘下的銀主(債權人)還要看扣除一安銀主扣款後還有多少獲分配(沒有申請的那就別論)。

如何購買銀主盤:拍賣流程與注意事項

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銀主盤屬於二手物業,沒有劃一定價,有興趣的買家可以按照既有程序,入標提出意向價,購買銀主盤。另一種方式,則是前往坊間的各大物業拍賣行。銀行或財務公司定期會將部份銀主盤交予拍賣行,作公開拍賣,由參與拍賣會的公眾自行出價競投。要注意,經拍賣行購入銀主盤,同樣要繳付拍賣代理費及佣金。

銀主盤的價格定位與市場估值

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銀主盤湧現,多為經濟不景,業主財政狀況受到影響,唯有斷供。銀主收回這些物業後,會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差,樓市跌,物業最新估值固然會被拉低,甚至不及當年的買入價,卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。如果物業條件欠佳,多輪招標均無人問津,銀行或委託拍賣行拍賣物業。

拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價,再以估值中位數作為當日拍賣的底價。有興趣的買家可帶同臨訂,於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得,成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價,銀行仍可選擇重新拍賣。

銀主盤物業的按揭與業權問題

如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤,新買家買入後申請按揭一般不會有困難。但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題,對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約,等同買家已接受物業的所有現況,簽約後即使發現業權問題,買家亦不能向銀行提出爭議。

如有僭建,買家清拆僭建物後,大部分銀行都會批按揭。如欠缺樓契等重要文件,買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領,補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回,銀行未必願意提供按揭。同樣地,業權不清的物業,銀行亦不會批出按揭。

獨立樓評人 劉兆昌


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