從8月觀塘工業大廈單位用途「違契」事件到9月南區洋房僭建佔用官地「違法」事件，相關疑「違契」或「違法」問題再次引起社會關注。「違契」與「違法」分別在那裡? 實際解決問題的難度又在那裡? 筆者嘗試輕作解說。
「違契就是違契」
今年8月時，一間位於觀塘工業大廈內的食肆表示收到地政總署通知，大廈只准用作工業及貨倉用途。地政總署要求食肆停業，否則向業主釘契。及後發展局局長表示「違契就是違契」。
香港的「私人土地」都是租賃產權(Leasehold)，即真正大業主/地主仍是政府，私人業主只是土地承租人。而一般所提及的「地契」正正是兩者之間的「租約」。大部分地契條款都會對物業發展的規模及用途作出限制。如一般工業大廈地契多限制作「工業及貨倉用途」。但每個地段每份地契亦可能有所不同，需要每份仔細閱讀。
如發現有違反地契條款的情況，地政總署會以「大業主」身份採取執管行動。一般會向業主發出警告信。如業主沒有在限期前作出糾正，地政總署則可以在土地註冊處註冊有關警告信，即一般所指的「釘契」。如違契情況嚴重，地政總署更可重收有關地段或把相關權益轉歸政府。
對於「違契」及相關執管行動，值得留意的是:
- 地契不是法例，屬「私人契約」。
- 因此「違契」不等於「違反法例」，執管行動並不涉及檢控。
- 執管行動針對的會是地契的「承租人」（即一般「業主」），並不是租客或佔用人。
非法佔用政府土地
非法佔用政府土地則是另一範疇的考慮。由於土地仍是政府所擁有及管理，並沒有承租人，亦沒有地契。地政總署管理政府土地就需要根據法例: 《土地（雜項條文）條例》（第28章）。有關人士如非法佔用政府土地，且沒有遵從有關通知而停止佔用，即屬犯罪，佔用人可遭檢控。
根據《土地（雜項條文）條例》，任何人佔用政府地，首度被裁定犯該罪行時，可處罰款$500,000及監禁6個月。如屬持續的罪行，則可就罪行持續期間的每一日另處罰款$50,000。任何人如參與在政府土地上建造構築物，或安排或指示在政府土地上建造構築物，處罰則可更重。
同時須考慮城市規劃及建築物條例的管制
除了地契及《土地（雜項條文）條例》外，有關改變用途或佔用政府土地，本身亦有可能違返《城市規劃條例》及《建築物條例》(如屬僭建)。有關條例的執行情況，筆者就不在此多說。
過往部分分層單位作違契用途，可能會以申請地政總署豁免書作為解決方案。但如工廈食肆用途，尤其位於上層單位，基本上難於合符《城市規劃條例》及《建築物條例》的要求，同時有可能帶來火警及走火風險。因此不能在地契層面進行規範化。
就非法佔用政府土地，過往亦有機會透過地政總署短期作租約作規範化。但地政總署近年亦收緊了處理準則，所有於 2017 年 3 月後才出現的不合法佔用情況，都不再符合申請規範化的條件。
牽涉範圍甚廣 冀人性化解決
無論屬私人土地上「違契」的情況 或 政府土地上非法佔用「違法」的情況，市場了解其數量實在龐大，牽涉範圍亦甚廣。政府基本上難於即時處理所有「違契」或「違法」情況。政府現時公佈是按風險為本等原則處理執管優次。
筆者認為，近月事件已為不同類型物業的業主及負責工程的專業人士帶來警惕作用。糾正「違契」或「違法」情況將涉及大量成本，同時業主/佔用人/相關專業人士更可能面對嚴重法律後果。基於安全及公平原則考慮下，一旦發現「違契」或「違法」情況，政府難於妥協。無論業主、租戶或佔用人在改變物業用途或現況前，應小心了解地契及法例等不同限制，尋求專業人士意見，避免不必要的損失。同時，相關專業人士亦應該於工程時嚴格留意地段及法規的限制。
政府進行執管時可繼續現行按風險分優次的做法，亦可參考現行處理分間單位（俗稱「劏房」） 或新界豁免管制屋宇僭建物的手法，以更務實及人性化地處理不同的「違契」或「違法」情況。
專欄作家：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
更多產業測量師鄺偉賢專欄文章
地盡其用｜2047地契續期｜政府宜多解說「嚴重違反地契」執行細節（鄺偉賢）
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
