本港樓市明顯轉勢，今年初錄得的升幅亦已經全部蒸發，不少近年在高位上車的業主選擇壯士斷臂，惟在眾多蝕讓個案中卻有人能獨善其身，輕鬆沽貨離場兼賺個盆滿缽滿，而他們的共通點都是買了政府的資助出售房屋。《Finance730》單單統計已可在居二市場免補價轉讓兼已甩SSD的兩個綠置居項目，2023年上半年錄得至少80宗轉手成交，平均賺幅達88%，帶挈至少75個家庭晉身百萬富翁之列。有自住約4年便賣樓套現的前綠置居業主直言，抽中資助房屋猶如「二次投胎」，賣樓斬獲「係六合彩二獎再多少少」；另有近期賣樓的前業主雖然有150萬落袋，成為政策下的既得利益者，但批評資助房屋政策「史上最唔公平嘅一個遊戲」，建議禁售期應增至10年。
麗翠苑業主4年勁賺近300萬
綜合土地註冊處及地產代理資料，2017年開售的新蒲崗景泰苑全盤857伙資助房屋當年內40日內已經悉獲認購，換言之2020年開始所有單位的3年SSD辣招已鬆綁，可於居二市場自由定價並免補價賣給綠表客。今年首6個月，項目錄得約27宗二手買賣，屬屋苑辣招鬆綁以來最多交投的半年。
至於2019年推售的長沙灣麗翠苑同期則得錄約59宗一手業主「食糊」個案，業主平均位位袋190萬元離場。即使當年購入的只是一個184呎一人單位，例如4座中層16室，最新成交價仍達195萬元，為原業主進帳近80萬元利潤。
最「Fat Fat」的要數麗翠苑1座極高層4室的原業主，他在2019年僅支付約15萬首期購入該452呎樓王級高層單位，持貨至今年初樓市小陽春時以近600萬元成功沽貨，4年間受惠港府房策而勁賺超過296萬元。以今年首季香港就業人士月入中位數20,300元計，上述綠表家庭當初一個入市決定，為他們帶來的財富多過一個普通打工仔超過12年辛苦耕耘所得。
其他資助房屋業主跌市下齊加入收割者行列，如「港島居屋王」黃竹坑雅濤閣近期樓已跌至6年低位，但業主即使「大幅劈價」，實際上只是「賺少咗啲」。中原地產副分區營業經理吳敬彰表示，屋苑2座中層A室劈價140萬元後以535萬元易手（綠表價），實用591呎望山景，呎價9,052元，造價較市價低23%。資料顯示，原業主於2010年10月以226萬元（未補價）購入單位，轉手仍勁賺309萬元。
同期私樓買家成負資產
至於無受惠港府「關愛」、只能走進私樓市場的一群置業者遭遇則差天共地。中海外（688）大埔項目天鑽與麗翠苑同年推售，中原分行經理李嘉龍表示，屋苑在7月錄至少3宗成交，其中19座中層C室，實用584呎三房戶議價後以780萬元沽出。資料顯示，上址成交價較2019年原業主向中海外一手買入價807萬元低3.3%。
當時「將價就貨」、買蚊型單位打算「上咗車先」的置業人士下場更為悲哀。世紀21奇豐區域經理胡佩碧表示，馬鞍山薈朗1座中層A01室，實用229呎開放式戶，放盤4個月後終獲買家350萬元承接。據了解，原業主於2019年3月購入上址，當時作價398萬元，持貨4年賬面蝕68萬元，蝕幅17%。
綠置居前業主批計劃為「史上最唔公平遊戲」
持貨3年賺150萬的長沙灣麗翠苑原業主木子(化名)表示，他去年已料到樓市會走下坡，因為國家主席習近平要求特首李家超除了要處理好國安外，就是要改善香港住屋問題，料政府會興建更多資助房屋，屆時「個價仲會唔會咁好呢？」他亦預料未來資助房屋會「加辣」延長禁售期，因此他趁有水位選擇在今年賣出單位。
他又指，3年前買私樓的業主多半都要蝕錢，但資助房屋卻仍有市有價。雖然成為政策下的既得利益者，但他形容自己多年來都是「香港樓市嘅受害人」。他批評綠置居計劃是「史上最唔公平嘅一個遊戲」，因為似乎「你有間公屋你換咗去嘅，咁你已經有咁嘅賺錢機會」，有違自住的原意，直言似乎「有公屋就等於有錢途」，認為轉售禁售期應該要加長至10年。
賣樓後計劃轉投英國樓市
從帳面來看，變回「租樓一族」出現租金支出，150萬或只足夠支付約10年的租金，但木子反駁「條數唔喺咁計」，指出不賣樓同樣有供樓開支，套現後反而令他可以進行更靈活的投資。
他看好英國樓市，並解釋指英國政治氣氛穩定，樓市近年升幅不錯，雖然升幅不會如香港的資助房屋，3年升一倍，但租金回報率較高，一般可達4%至5%，反觀香港租金回報率只有約2%。
見升值空間見頂估值達900萬
綠置居景泰苑前業主Issac同樣看淡後市，在2020年時已認為物業價值已見頂，他透露當時銀行對他的物業估價為480萬元，若考慮到他是以市值五五折購得物業，即物業當時估值已達約900萬元，認為難以期望一個390呎的新蒲崗居屋單位有力再升值至超過1,100萬元。另外，當時收入水平在2.5萬至3萬元的人已屬全港頭30%，他擔心能夠「接貨」的人已經不多，又質疑有能力「接貨」的人又是否仍需要買居屋呢?
綠置居計劃助提早10年住英國獨立屋
持貨三年，物業便升了一倍多，最終帳面賺了268萬，他形容「係幾離譜嘅事情」，近乎「係六合彩二獎再多少少」，而他亦用了這筆錢移居英國置業，全資購入一間逾千呎的半獨立屋，更有逾500呎的花園，並承認買賣綠置居的決定令他可以提早10年在英國住獨立屋，抽中資助房屋猶如「二次投胎」。
對於延長禁售期，他認為「當然會有佢嘅作用」，但理論上要刺激成交才可以穩定樓價，尤其在現時成交量下跌的情況，延長禁售期或會推使置業人士轉向私人市場，這亦不見得是一件好事。
轉手有錢賺屬政策必然結果
浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示，政策本身容許買家用折讓價買資助房屋，轉手昤有盈利似乎屬必然結果，亦是「社會成本」，但認為以資助房屋套現賺錢的人屬於少數。
他又指，現時轉手限制已經相當嚴格，若再「加辣」或會減少市民換樓意慾，無法達致加快公屋流轉的原意，直言：「咁你唔可以因為一班人嘅行為，要懲罰哂所有人嘅。」
更多資助房屋相關報導
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
