行政長官於10月25日發表《2023 施政報告》。不少業界及傳媒比較集中關注置業印花稅「減辣」的情況。印花稅問題影響較近期的投資和二手樓市交投。但筆者更關注施政報告對中長期物業發展的影響。
施政報告提出不少新措施對加快中長期物業發展十分有幫助，可見政府在這方面下了不少功夫以回應業界的訴求。當中，對物業發展的重點措施包括:
1. 放寬停車場樓面豁免安排
於2010/2011 年開始，因應「發水樓」等問題，政府公佈「締造優質及可持續建築環境」的措施。當中限制停車場需設於地庫才可獲得100%總樓面面積寬免。如停車場設於地上，則只可獲得50%總樓面面積的寬免。
有關措施實施十多年後，業界開始發現不同問題。隨著泊車位數量需求增加，地庫停車場越建越深。現時不少新商廈停車場已達4層至5層地庫。但興建深層地庫實際會增加:
- 建築工程時間
- 建築工程成本
- 廢棄泥土(建築廢物)
- 長遠維護及管理成本
- 災禍風險 (如水浸)
《2023 施政報告》提出「放寬停車場樓面豁免安排，容納建於上蓋的停車場等」是重要措施，可縮短建築時間與成本，加快用地發展進度。而其他可持續建築設計指引應將繼續生效，包括樓宇間距、樓宇後移及綠化上蓋面積。相信有關改動將可更有效平衡環境保護與發展需要。
2. 改善「北部都會區」換地安排
《2023 施政報告》提出擴大「加強版傳統新市鎮發展模式」至所有新發展區及改善其執行安排，包括促成已擁有發展用地內九成或以上私人土地的土地業權人作統一發展。
在現行做法，發展商需要擁有規劃發展用地內所有私人土地，才可以在新發展區向政府申請換地發展。但現實上部份新界土地難於由私人發展商購買，情況如「祖堂地」或未能聯繫業主等。新措施將有助處理這類狀況。餘下的少量私人土地由政府收回，再進行換地交給發展商一併發展。
私人發展商的參與對加快「北部都會區」發展十分重要。政府亦可減少啓動收地程序，節省時間、人力及賠償金額。但新措施的詳情，如換地時限/標準金額仍有待公佈。
3. 加快發放收地補償
發展「北部都會區」亦將無可避免涉及大量收回私人土地。發放收地補償前，地政總署需要查核業權以確保收款人的業權身份。但現時相關流程較長，受影響人士一般要等候較長時間才能取得收地補償。《2023 施政報告》提出12周內完成處理簡單業權查核個案，加快發放收地補償，將有助縮短「北部都會區」收地程序及工作。
4. 擴大標準化補地價安排至特殊用途工廈及其他農地
現時標準金額補地價僅適用於1987年前落成的一般工廈重建及古洞北/粉嶺北新發展區的指定換地申請。於《2023 施政報告》指出有關標準金額補地價安排將擴展至(1) 1987年前落成的特殊用途工廈及(2) 其他新界農地。農地標準金額補地價首階段對象是元朗、北區及屯門的現有新市鎮範圍。
發展商與地政總署商討補地價金額往往於發展過程中佔用較長時間。標準金額補地價可為發展商提供一個額外選擇，以一個穩定而公開的金額加快補地價過程。特殊用途工廈數量本身雖然不多，但現時特殊用途工廈改變用途有較大不確定因素，而導致不少特殊用途工廈用地仍未能地盡其用，擴展標準金額補地價安排將有助這類工廈轉型。
5. 加強放寬強拍門檻的政策針對性
市區私人樓宇重建可減少舊樓及加快城市更新。強拍條例亦影響市區重建效率。政府經詳細考慮後，以樓齡及地區作基準降低強拍門檻至65% 至70%，平衡不同持份者意見及更針對實際需要。
市場過往在等候有關強拍門檻調整而減少了強拍申請的數量，期望有關強拍門檻修訂盡快完成，令強拍申請重新活躍起來。
6. 交通基建先行
基建先行一向是物業發展重要的一環。《2023 施政報告》指今年底將會發表《香港主要運輸基建發展藍圖》，勾劃主要運輸基建項目，完善鐵路及主要幹道網絡。
新基建主要位於「北部都會區」，包括北環線東延線、新界東北線 及北都公路（新界北新市鎮段），將有助「北部都會區」各用地發展。同時，政府亦建議為個別舊區與新區建造智慧綠色集體運輸，釋放發展潛力。
《2023 施政報告》各項新措施詳情未能盡錄，但可以肯定政府現時方向正確，有助加快中長期物業發展。期望政府盡快公佈各項措施落實時間表及詳細要求，業界可以協助加快各項物業發展，令香港整體發展更加蓬勃。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 亞洲區 高級董事
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