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UBS-瑞銀-2024-香港-樓價-分析-負資產-跌

2023進入倒數,但業主面對的樓市危機尚未解除。投資銀行瑞銀(UBS)研究團隊指高利率、低經濟增長下,香港2024年樓價潛在跌幅多達10%,尤以上半年情況分外凶險,屆時負資產數目或突歷史高位,投資者需留意目前新盤庫存積壓及高負債的中小型發展商隨時劈價出貨。

UBS:香港新盤庫存消化周期長達4年

瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻指在美國減息前,香港樓市都會繼續處於比較艱辛的局面,尤其是經濟增長慢、待售住宅單位數量高企的情況下。該行香港房地產分析師梁展嘉指,過往已推出但未售的一手住宅單位數目僅數千,而最新已經累積到約2萬伙之多,屬於歷史高位,再計及預售樓花申請情況,以目前香港每年新盤交投僅約1.5萬到1.7萬伙,推算香港一手住宅單位的庫存需要長達4年時間才可以消化。

負資產數目可能創歷史新高

由於樓價已經較歷史高位回落約一成半,如果明年再跌10%,累計調整幅度將高達25%,梁展嘉指由於不乏近年入市的買家是採用「林鄭Plan」等高成數按揭,相信屆時負資產數目將進一步增加,不排除逼近、甚至突破歷史高位。資料顯示,香港於2003年6月時曾錄得近10.6萬宗負資產。

不過他強調,負資產數目增加不會構成系統性風險,因為香港勞動力市場仍然處於短缺情況,而金管局也開腔稱只要業主能夠準時供款,銀行就不應該「Call Loan」,而隨住美國聯儲局在明年調頭減息,購買力就會「重現江湖」,令本港樓價得到支持。參考坊間地產代理的租售比率,目前八成市民選擇租樓,梁展嘉指主因正正是息口高企。

施政報告中提到專才在港置業印花稅的安排由「先徵後退」改為「先免後徵」,梁展嘉稱在樓價下跌預期下,赴港的專才同樣會抱觀望態度,只有當租金回報率與供樓息率的差距收窄,再配合撤辣等措施,樓市的投資需求才會重新出現。

瑞銀減息預期屬投行中較進取:2024減息275點子

瑞銀預期美國明年第二、三季經濟會出現衰退,驅使美國最快會在三月份開始減息,全年累計減息275點子,相關估計遠快於市場共識在6月才開始減息,幅度亦是投行之中最進取;至於香港經濟則受宏觀情況影響,如明年中國經濟增速有機會下滑到4.4%,故瑞銀料香港2024經濟增長為2.5%,低於市場共識0.4個百份點。

另一值得留意的地方是發展商融資成本會影響樓價。林鎮鴻指該行早前的報告中提到本港有10間發展商負債率超過50%,在減息前,發展商在利息成本壓力下,有減價拋售貨尾單位的動機,相信在未來半年內市場會反映到高負債發展商造成的負面影響。

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