於11月中，香港競爭事務委員會（競委會）入稟競爭事務審裁處，指控有物業代理公司協同制定代理最低實收佣金率，指示其代理必須在一手物業交易收取最少2%的實收佣金。
一手物業交易的佣金率及「回佣」情況一向並不公開透明，但實際上卻影響發展商、一手物業買家與物業代理的支出及收入。案件正正提供實際案例，令市場更了解實收佣金的部份現實情況。
而於地價評估中，測量師使用「剩餘法」(Residual Valuation) 時需假設「市場推廣費用」 (Marketing Cost)，以作為土地發展的成本之一。「市場推廣費用」一般會是相關土地「總發展價值」(Gross Development Value) 的一個百分率。而這個百分率亦是發展商與地政總署商討補地價中其中一個常見分歧。筆者嘗試分析佣金對地價評估的影響。
佣金與「回佣」
物業買賣中地產代理會收取佣金，但一手樓與二手樓買賣的佣金情況不同。二手物業買賣(分層住宅單位)的主流做法是買賣雙方各付樓價的1%作佣金，合共2%。而一手樓買賣的佣金則全由發展商負責。視乎樓盤類型及當時市況，發展商會提供不同佣金比率，部分一手樓盤為促銷單位，佣金更可高達10%或以上。
但於現實情況，一手樓買賣的佣金並非由地產代理全收，代理一般會將部分佣金「回贈」給買家，即「回佣」，以吸引買家購買相關一手單位，因而出現代理「實收佣金」的數字。而於競委會案件中，間接證明了相關佣金及「回佣」情況。例如，若地產代理實收佣金為最少2%，並存在「回佣」的情況下，即發展商提供的佣金會超過樓價的2%以上。
地價評估「剩餘法」與「市場推廣費用」
於測量師進行地價評估時，一般會使用「剩餘法」。「剩餘法」是假設當土地發展完成後發展商可收到的「總發展價值」，再扣除「市場推廣費用」、建築成本、利息成本、發展商邊際利潤等，最終剩餘的價值便是地價。
當中「市場推廣費用」包括樓盤廣告、設立銷售處、提供示範單位、製作樓書等成本。理論上「市場推廣費用」亦包括代理佣金的成本。「剩餘法」算式中「市場推廣費用」常以「總發展價值」的一個百分比作計算。當代理佣金是樓價的2%以上，「市場推廣費用」自然需要高於2%。
但於過往一段長時間至現時情況，地政總署評估補地價金額時，一般則只採用1%作為「市場推廣費用」，明顯低於實際情況。事實上，視乎樓盤大小，「市場推廣費用」可以是3% 或以上。於土地審裁處近月的強拍案例中，當中「剩餘法」採納的「市場推廣費用」亦是的「總發展價值」的約3%-3.5%。
這樣少少的差距事實上可影響補地價金額，是發展商與地政總署商討補地價中其中一個分歧。
登記交易價格與實際價格
佣金與「回佣」可影響實際交易價格。於支付佣金下，發展商實收的金額比登記交易價格為低。同樣地，買家收到「回佣」後，實際最終支付的樓價也低於登記交易價格。但一般情況下，佣金比率與「回佣」情況並不公開透明。即使發展商提供清晰的佣金百分率亦難於了解每一宗交易的「回佣」情況。因此，市場無法全面了解佣金和「回佣」的情況。
於地價評估中，這個登記交易價格與實際支付價格的落差就需要透過「市場推廣費用」的百分率作反映。「市場推廣費用」應更準確地反映發展商銷售時的實際支出，包括代理佣金，令地價評估更貼近現實市場情況。競委會案例中，正正反映市場實況。
專欄作家：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
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