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財政預算案2024公布在即,各界一面倒呼籲特區政府全面撤辣聲音響遍財圈,老樓上次施政報告前夕,已率先公布政府只會部分減辣,不會全面撤辣,當中以放寬合資格來港投資政策為主,主要配合政府吸引外來人才為重點,至於今次財政預算案會否加碼,老樓收到初步消息,只會在放鬆按揭上限再度提高,這意味着香港樓市「自生自滅」,暫看不到有很多紓緩措施。

全國僑聯前副主席盧文端於報章撰文,形容目前香港房地產業陷於困。面對嚴峻的經濟環境,他認為樓市政策是時候要作重大改變,應該要全面撤銷樓市辣招。盧文端強調,現時的問題不是供應短缺,而是需求萎縮,即使撤辣,亦只不過是拆牆鬆綁,讓樓市正常運作,而且撤辣並非提供優惠,不算「托市」,反問當局是否要等樓價斷崖式下跌,或跌至很多年輕人都買得起樓時,才會全面撤辣,認為政府沒有必要堅持過時的措施。

去年初市場誤判中港全面通關將會替樓市帶來刺激劑,無奈內地人經濟拮据,無多餘錢投資,即使來港消費模式也大大改變,之前評內地資金幫助的人士,應該多點回內地了解下內地經濟復元步伐,才會睇多點為何通關後消費力如此不劑,反而害到零售和旅遊業誤判形勢,投資的失誤使到內地有機會搶去香港僅餘的消費力。

不少評論家因近月股市暴跌,影響樓市,這點不太成立,股票為投資、買樓以自用為主,真正用家考慮的是利率走勢、供款能力、合理樓價和自用需要,若股票真的影響到樓價,他們更想在更低位入市,又何必在樓價回升同人爭,否則只會買貴,他們正想通街平貨可以多點選擇,不想只可以買到面對食肆排氣位、面壁樓或納米樓那些又貴又不是人住的地方,有一點可以講個別屋苑呎價回落至2016年水平,只是願意蝕讓或平賣的單位不多,拖低平均價而已,反映真實想賣的業主並不太多。

經濟學家庭陶冬早前接受訪問便稱,香港本身問題是不進則退,「零售業過去20年進步真的不大,這些年香港都忘記了居安思危」。他指出,不少港人只懂得希望內地旅客大量湧進來,但租金太貴壓搾服務業的利潤及創新空間,港元隨美元升值也加劇成本壓力,所以零售、旅遊、酒店及餐飲業都需要重新檢視生存之道。「香港地產是個衍生品,當經濟好時,地產就會好。」就像80年代樓市跟經濟同時起飛,是因為不少廠家搬到內地賺到錢,而近十年大量內地資金來港亦推動樓價,「我不認為香港地產會死,但甚麼時候反彈、怎樣反彈,取決於香港經濟轉型」。

反觀過去多樓市上升周期,皆因不同因素,如80年代工業起飛,一批白手興家的企業家靠磚頭借錢擴充,製造更多物業需求;90年服務和金融業發達,製造大量中產支撐樓市;2003年沙士結束後碰上內地經濟風光,大批內地人南下買樓致富或透過香港把資金走出去,這種種經濟轉移製造了住屋需求,接下來再有政策配合下,周期才得以維持和發揮,深思在疫後香港經濟要靠什麼,不單不要走回頭路,還要有新經濟來臨,才能造就下一次上升周期。

獨立樓評人 劉兆昌


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