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雖銀主盤數目較第一季減少三分一,只有200個,月前屢錄蝕讓個案的何文田半新盤皓畋,一伙特色銀主盤以4,630萬元沽出,較2018年買入價8,800萬元,帳面貶值約47.4%,樓價蒸發4,170萬元,為皓畋貶值金額或幅度歷年最傷個案。老樓認為樓市掉頭向下,銀主為何加快套現,紛出現「要錢不要貨」策略,以免人財兩失,銀主盤蝕讓幅度擴大。

要與傳統二手市場競爭,銀主盤叫價必須「低水」才有吸引力。物業顧問說銀主盤去年叫價普遍下調一成至一成半,較地產代理統計的樓價指數去年跌幅的6%更大,當中不乏銀主心急求售,近期加快減價。代理分析「銀主經常有個心態告訴我們,想盡快賣掉放盤,因為如果(出售)慢了,又怕樓價再下跌。甚至睇樓回來後,有同事反映議價空間可以更大,例如你還價,銀主很樂意與你商談,寧願減價一些讓你買入單位。」

傳統上,當按揭借款人未能還款時,提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債,此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤,原則上銀行會先進行估價,再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業,目的是收回債仔未償還的本金及利息,在正常情況下,此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務,銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費,餘額都歸借款人,即原業主所有),銀行沒有特別動機「善價而沽」,因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

有熟悉銀主盤的老友說,當中七成及大額的銀主盤中,涉及內地客或高按揭的單位有關,扣除多次按揭單位,全部均為久未有供款長達一年的債仔,在處理程序需時,很易錯過樓價「最佳出售時機」,但銀行方面只要資可抵債便可,並不介意低過市場百分之內的還價,所以若然碰上合適的單位,可大膽還價不乏創新低的價格買入,然而樓市前途仍暗淡,故買家出價不多,導致拍賣會上出現零成交例子,不是個別例子,而變成了慣常現象。

日前兩個全新盤出現同區8年和10年新低入場價,意味上周老樓的分析開始出現,而且更打擊同區甚至全港二手市場業主信心同步被動搖下來,據前線匯報,二手業主知道新盤進入另一場「血腥減價浪」,明知難與新盤競爭,已向代理送秋波,大幅減價和加佣吸引買家回流,縱使放鬆了按揭上限,始終被買一手勝二手的觀念下,想快速轉售需要更大的減價勇力,來一次強力還擊才成事。根據資料顯示,撤辣後發展商繼續積極去貨,低於市價並提供不同折扣優惠,故樓市焦點繼續集中在一手市場,1月至5月的一手成交約佔整體住宅交投數目35%,若市況再呈下跌,料比例將進一步上升至五成或以上。

展望下半年,減息時間表相比市場早前預期一再推遲,即使美國在下半年落實減息,相信調整幅度有限,香港銀行也未必立即跟隨,再加上現時本地銀行借貸取態更爲審慎,導致撤辣效應未能持續。

獨立樓評人 劉兆昌

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