市區舊樓因為入場門檻較低、實用率高，加上不少位處鬧市核心地段，一直深受上車客及投資者歡迎。不過，單位樓齡偏高，除日久失修且多小毛病之外，還會對買家的按揭計劃有重大影響。一般按揭年期是用「75減」申請人年齡或單位樓齡計算，兩者取數目較低者。言則就算申請人年僅24歲就置業，「75減」人齡後還有51年，如果目標單位樓齡達60年，銀行願意批出的最長供款年期還是不會高於15年。而供款年期的長短又會影響入息要求，隨時決定一個收入較低的申請人能否成功貸款購入心儀單位。
高樓齡單位按揭安排複雜需留意
有兩個購買高樓齡物業的真實個案跟大家分享。第一個是一位53歲，現為美容院老闆娘的客人。她早在一年前已積極部署買樓，交足稅以「做靚盤數」，又準備以女兒名義以七成按揭，買入九龍區一個約320萬元的單位。客人原以為自己 53 歲，按「75減」原則大約可做 22 年按揭。然而她未為意除了人齡之外，銀行還會看樓齡因素，算漏了該單位的樓齡已達65年！結果銀行其後只批出10年期按揭，每月供款額由原來預算的11,888元激增至21,890元。幸好客人的收入和信貸紀錄文件相當齊全，我們以此作為籌碼跟銀行交涉，即使最終供款年期仍是10年，息率沒有因年期較短而提高，維持在3.25厘的合理水平。
坊間有少數中小型銀行願以「80減」人齡和樓齡計算供款年期，不過借錢時間短的話，銀行的利息收入會減少。為了繼續「有肉食」，銀行會藉上調息率取得補償，例如由最優惠利率（P）減2%調整至P減1.5%，令申請人要捱貴約半厘息。惟如果申請人本身已因樓齡或人齡太高而導致供款年期太短的話，或許以半厘息換取多5年時間仍然吸引。
第二位客人的挑戰不單是年齡，還有更複雜的收入狀況。客人是一名從加拿大回流的家庭主婦，離婚後剛好獲平日兼職的客戶聘用為全職員工，月薪約 5 萬元。終於有穩定入息，客人遂有意由租轉買，購入一層 65 年樓齡的舊樓。同樣做10年供款期。只是入職不久，客人只有一個月出糧紀錄、無強積金、無稅單，呈交的文件予人感覺「自己出糧畀自己」，令人擔心其收入穩定性。
有見及此，我們先建議她向原業主爭取拉長成交期，好讓她累積至少三個月的糧單及銀行流水賬。與此同時，我們主動向銀行提交詳盡的背景報告，解釋她過去幾年一直以「Freelance」形式與僱主合作的歷史，證明這份高薪工作乃光明正大爭取回來。最終客人趕在農曆新年前獲批按揭，息率 3.5 厘，順利展開新生活。
預先評估減低貸款變數風險
購買高樓齡物業很考驗買家的眼光和對物業買賣按揭的認識。筆者強烈建議大家看中單位的話，出手前最好先向專業的按揭顧問查詢及進行預先評估，以減低貸款及還款計劃的變數。
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