啟德智慧綠色集體運輸系統進入招標階段。作為香港首個高架智慧綠色集體運輸項目，它不僅承載著完善啟德新區交通網絡的期望，更肩負著綠色集體運輸概念能否成功落地的示範意義。
政府就是次項目，將以象徵式地價將一塊住宅用地及兩塊商業用地的物業發展權授予中標專營公司，作為財務資助。在如今商業物業市場氣氛低迷下，商業用地是否能提供足夠土地價值補貼中標者龐大的投資及項目成本，其中兩個關鍵，便是商業用地地契轉讓安排的寬鬆程度，以及建築設計上的技術考量。
從啟德單軌到智慧綠色集體運輸系統
隨著啟德機場1998年關閉，香港政府將啟德規劃為綜合發展區。2007年《啟德分區計劃大綱圖》已預留環保連接系統用地。2011至2012年施政報告推動「九龍東環保連接系統」，原計劃為全長約9公里、12個車站的高架單軌，連接九龍灣、啟德及觀塘，旨在紓緩交通壓力及提升旅遊吸引力。2020年因成本及技術等原因被擱置。
2023年施政報告宣布重啟，並命名為「啟德智慧綠色集體運輸系統」。2026年3月獲行政會議批准的最終方案，全長約3.5公里，設6個高架車站。全程約10分鐘，服務區內約5萬居民、就業人口及旅客。系統採用電池驅動、橡膠輪胎車輛，無需架空電纜，具低噪音、低排放的智慧綠色特色。
招標方案與營運方式
啟德智慧綠色集體運輸系統正進行公開招標，採用「建設—營運—移交」（BOT）模式。政府甄選單一專營公司，負責項目融資、設計、建造、測試、營運及20年專營期內的維修保養。專營公司可收取車費，但預期營運收入不足以覆蓋高昂的建設及資產更換成本。政府因此提供財務資助，以象徵式地價透過私人協約方式，將啟德三幅用地（第4B區5號住宅用地、第4C區4號及5號商業用地）的物業發展權授予中標者，作為運輸導向發展（TOD）配套。專營期結束後，整套系統將無償移交政府。投標者須在財務建議書中提出固定金額，競投系統專營權及上述用地發展權。政府期望吸引本地及海外具實力投資者參與，減輕公共財政負擔。
最新政府宣佈因應多個有意投標者的要求，以及考慮到啟德項目涉及創新發展模式，決定延長招標期限六星期由原定今年7月3日至今年8月14日。預計工程仍能2026年批出合約，2031年竣工並投入服務，成為香港首個智慧綠色集體運輸系統。
運輸系統擬議走線
運輸系統模擬圖
商業地契轉讓限制不宜太緊
現行新商業用地出售，通常在地契中限制須以整個發展項目形式出售，避免分散業權而影響管理質素。筆者相信啟德的商業用地亦有類似安排，因此建議政府考慮放寬該兩幅商業用地的轉讓條款。
目前商業市況下，非核心區空置率偏高，租金及售價均受明顯壓力。啟德雖然擁有體育園、郵輪碼頭等利好因素，但作為新發展區，整體商業氛圍仍需時間培育。若商業項目受嚴格轉讓限制，市場流動性會較低，影響專營公司及後續投資者的套現能力與財務靈活性。
筆者建議，政府可參考同屬運輸導向發展的高鐵站上蓋商業項目，容許發展商在取得滿意紙及地政總署同意後，若項目以多於一座大樓發展，可按整座大樓（building block）為單位劃分並分拆出售。此安排能提升物業流動性及土地價值，同時避免整個項目被完全拆售，在流動性與管理質素之間取得平衡。
車廠商場融合需先行設計
此外，啟德智慧綠色集體運輸系統的車廠擬設於兩幅商業用地上，建築設計必須從一開始就作出周詳考慮。雖然將商業或綜合用途建築置於高架車站或車廠之上，能夠大幅提升土地利用效率，實現「即上即達」的便捷體驗，並產生交通與商業的強大協同效應，但同時亦會帶來不少技術及營運上的挑戰。車廠的結構荷載、噪音控制及日常維修保養需求，與一般商場建築存在明顯差異。車廠還須優先考慮車輛調度、安全操作及走火逃生等特殊要求。若設計過於遷就車廠功能，容易導致商場的樓層布局受限、入口及人流設計不夠通暢，影響顧客零售體驗及商業價值。
在招標及詳細設計階段，政府與專營公司如何在工程限制與商業可行性之間取得最佳平衡，將是決定整個項目成敗的關鍵之一。筆者認為，融合設計必須先行，並以商業及用戶體驗為核心出發，而非完全遷就車廠的工程需求。唯有透過具前瞻性的規劃，才能真正發揮「運輸導向發展」（TOD）的最大效益，讓車廠上蓋商業項目既滿足運輸系統的嚴格技術要求，又能成為具活力及高價值的商業地標。
務實調整 開創東九龍新章
啟德智慧綠色集體運輸系統是啟德發展的重要里程碑。政府若能在批地條款的靈活性、商業環境的配合，以及工程與商業之間的平衡上作出務實調整，不僅能提升項目吸引力，更可為全港的智慧綠色交通發展樹立正面典範。期待將來中標者與政府攜手努力，讓這個承載多年期望的系統，真正成為啟德乃至東九龍宜居、宜業、宜遊的重要骨幹。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 地政諮詢主管
