隨著北部都會區（北都）的基本規劃出台，多個新發展區的建造工程已全速展開。為加快發展步伐，政府於3月建議訂立北都專屬法例，其中一項範疇是簡化收地補償程序：包括就補償個案轉交土地審裁處裁定補償金額設立期限，以及調整地政總署暫支款項的利息安排。
筆者認為，相關提議有助加快收地補償的發放，並減低政府因延遲支付而需承擔的利息開支。然而，政府除了推行時間限期外，更應重視提升收地補償計算的透明度，並加強與申索人的溝通，讓「特惠補償」制度能夠發揮最大效用，令整個收地過程更順暢有效。
特惠補償的歷史背景
過往政府收地時，會依據《收回土地條例》（第124章）的賠償準則，農地僅按農業用途作價，而不計算土地的發展潛力或改契發展的「期望價值」，因此法定補償金額往往低於市場價值。
在1960至70年代，政府開始收地以作新市鎮的發展，但原有賠償準則引起新界村民不滿。為加快收回土地及減低反對聲音，政府於1960年代引入「換地權益書」，以地換地，作爲反映土地「期望價值」的補償安排。惟土地資源不足以進行大量換地，政府因此在1977年檢討「換地權益書」機制，委任時任行政立法兩會議員簡悅強爵士為首的工作小組研究新界收地問題，增設現金補償（即後來的「特惠補償」）。至九七臨近時，換地權益書即將失效，發展商趕在限期前行使權益，向政府申請換地。當時尚處發展初期的將軍澳成為換地的主要地區。其後，換地權益書制度逐漸告一段落，由「特惠補償」取代。
現行特惠補償機制
政府在收回土地前，會確定適用的分區級別和標準補償率，按土地面積乘以標準補償率計算，並據此向業主提出特惠補償建議。
2026年4月特惠補償率
| 地區 | 農地 | 屋地 |
| 第一級別 （涉及發展的所需土地） | 每平方呎 1,043 元 | 估價 另加每平方呎 1,902 元 |
| 第二級別 （不涉及發展的所需土地） | 每平方呎 522 元 （第一級別補償率的百分之五十） | 估價 另加每平方呎 951 元 （估價另加第一級別補償率的百分之五十） |
兩個級別的農地補償率都高於非新發展區土地契約修訂的農地標準地價（每平方呎465元），加上農地計算方式簡單清晰，因此特惠補償的爭議較少。最大的爭議集中在屋地的補償。屋地補償除了按屋地標準補償率計算外，還需加上地上建築物的物業估價，以反映土地市值。然而，物業估價涉及較多主觀判斷，包括土地的發展潛力、位置優劣、周邊基建配套，以及估價時所選用的市場成交數據等，容易引起爭議。
若業主不接受政府的特惠補償建議，政府會向申索人發放法定補償評估的一定比率，作為暫付款項。若雙方未能達成協議，可向土地審裁處申請就金額作出最終裁決。但土地審裁處只會嚴格按照《收回土地條例》的定義裁定補償金額，業主上訴後所得有可能低於特惠補償建議。
政策成效與潛在關注
北都專屬法例將從兩方面優化收地程序。第一，就補償個案轉交土地審裁處以裁定補償金額，設立六個月期限。第二，若前業主或其他申索人未能在三個月限期內接受地政總署的暫支款項建議，除非有合理原因，否則相應的補償金額，將不會在限期屆滿後繼續孳生利息。
是次提議可謂「雙贏」：政府可大幅節省利息開支，將資源集中於北都實質發展；補償個案的進展亦能加快推進。然而，要真正放大成效，仍有潛在問題需注意及解決。
在古洞北發展區曾有兩宗備受關注的「特惠補償」爭議，反映現行做法的不足。其中一宗為Deluxe Ascent Limited v Director of Lands [2021] HKCFI 811，政府收回土地時僅按20%上蓋面積覆蓋率計算屋地補償，沒有將餘下不能興建上蓋的80%土地面積以農地特惠補償率計算在出價內，結果補償金額（約6095萬元）遠低於該幅土地以農地特惠補償率計的補償金（約1.54億元）。另一宗為Central Harvest Development Ltd v Secretary for Justice [2026] HKCFI 1334，申請人擁有1922年地契內的農地轉屋地權，不過地政總署只以農地性質收回，特惠補償金額大幅減少。就著兩案，法庭均指出地政總署的「特惠補償」建議有不妥善的地方。
地政總署提出補償建議時，應提高透明度，清楚說明金額計算理據，包括提供估價報告或估價基礎，而非僅以總額形式交代。這有助申索人及其專業顧問判斷建議是否合理，減少爭議。現時以筆者了解，地政總署與申索人的溝通及談判機制不足。筆者認為應設立有效的溝通安排，讓申索人或受聘請的專業人士能與地政總署充分溝通，令申索人更了解補償建議的理據。
特惠補償本質上是政府為加快收回土地及減少反對聲音而推出的行政措施，然而，近年在補償評估過程中，計算理據的透明度、估價過程的客觀性，以及行政回應的效率等問題備受關注。這些情況反而容易導致不必要的爭議，拖慢收地進程，若未能妥善處理，可能偏離當初特惠補償的原意。
政府若能正視這些情況，提升補償建議的透明度、加強與申索人的溝通，並進一步優化內部評估流程，相信能有效減少爭議，提升整體收地效率，從而為北部都會區的發展創造更順利的條件。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 地政諮詢主管
