居屋2023於8月14日便截止申請，今期居屋預計關鍵日期為2025年中至2026年初，距離揀樓及要考慮申請按揭還有一段時間。不少人會同步申請白居二，一旦未能抽到居屋頭籌，便轉向居二市場揀樓。
樓齡與首次發售期區別
最近新居屋樓王，啟德啟朗苑，便在未補價居屋市場中，以新高呎價成交，估計高價原因是樓齡較新，距離房委會擔保期完結仲有一段時間，日後再於未補價市場轉手難度不大。不過，未補價的資助房屋，計算擔保期其實不是看「樓齡」，而是計「首次發售期」，即是房委會首次把單位出售予首任業主的日期。近日金管局放寬按揭，對未補價大齡居屋/公屋市場亦有幫助！
目前由房委會興建的居屋，由於是由房委會提供按揭貸款擔保，是以不用申請按揭保險之下，白表買家最高可申請90%按揭，而綠表買家高可做95%按揭。房委會為居屋提供的擔保期是由單位「首次發售日期」起去計算30年，因此愈接近擔保完結日期，銀行或會下調按揭成數或年期。
金管局放寬按揭政策：對大齡居屋/公屋的影響
在放寬按揭前，對於白表買家，我們會建議要揀選由首次發售日期起計19年內的單位，會較能確保可做足25年的90%按揭，但於7月7日放寬按揭後，有大型銀行的做法是首次發售日期起計至成交當日年期不多於21年內，都大機會申請到。至於未補價公屋方面，年期限制亦由過去的14年延後至16年內。
如果超出上述年期，便有機會要扣減按揭成數又或是縮短貸款期。銀行的計算原則是於擔保期完結前，按揭成數降至70%以內水平。
舉例，如果以白表購入的未補居屋單位首次發售日期為1998年，餘下的擔保期只餘5年，如果要做90%按揭的話，貸款年期最長只可以做16年。如果想做最長25年按揭，按揭成數便要降至75%才可。至於首次發售日期早於1998年的話，一般最高只可以借70%，年期25年，同時要做壓力測試及不能加擔保人。如果是以綠表購入的話，由於最高按揭成數為95%，以上的最高年期計算要減一年。
白表購入未補價居屋，供款年期及按揭成數計算方法
| 白表買家按揭成數/ 年期 |
| 首次發售年份 | 90% | 85% | 80% | 75% |
| 2002 | 25年 | 25年 | 25年 | 25年 |
| 2001 | 23年 | 25年 | 25年 | 25年 |
| 2000 | 21年 | 24年 | 25年 | 25年 |
| 1999 | 19年 | 23年 | 25年 | 25年 |
| 1998 | 16年 | 19年 | 23年 | 25年 |
*以上為其中一間大型銀行計算方法，資料只供參考，一切以銀行/ 貸款機構最後批核為準。
再舉一個例子，可能可更清楚大齡居屋的年期計算及按揭成數變化，對供款壓力的影響。假設買入的未補價居屋單位為550萬元，由首次發售日期 為2000年1月1日，成交日期為2023年7月30日，由首次發售日期起計至成交日期去計算為23年，如買家想做90%按揭的話，供款期最長只可以做約20.9年，每月供款要2.48萬元﹔若然想拉長供款期至25年，按揭成數最高只可84.5%(465萬元)，每月供款則為2.06萬元。
假設未補價居屋單位，買入價550萬元，息率3.625厘
| 首次發售日期起計: 23 年 | 按揭成數 | 年期 | 每月供款 |
| 如拉長貸款年期 | 84.5% | 25年 | 約$23,579 |
| 想借最盡 | 90% | 約20.9 年 | 約$28,313 |
以上假設息率: 3.5厘，以及單位首次發售日期: 01/01/2000，成交日期: 30/07/2023
*以上只供參考，一切以銀行/ 貸款機構最後批核為準。
以上例子為其中一家大型銀行的做法，在金管局放寬按揭措施後，不同銀行對於資助房屋的處理及貸款成數上，有不同的計算方法，按揭年期及成數上或會有一點差異，建議購入前先行找專業人士做預先評估，以免失預算。
【Finance730 專欄作家：黃詠欣｜ 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage】
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