市場估值超過百億元的啟德第2A區4號、5（B）號及10號商住地皮，地政總署日前公布，由長實（1113）以87.03億元中標，以最高可建面積約141.8萬方呎計算，每方呎樓面地價僅為6,138元，除較市場估值下限8,000元大幅低逾23%，更重返8年前水平；隨著市況下滑，當年銳意在啟德大展拳腳的海航，其投得地皮早已先後沽貨離場。
測量師料呎價約2萬
地政總署接獲6份標書，長實最終擊敗會德豐、恒基地產（012）、南豐集團、旭日國際，以及由信和置業（083）、嘉華國際（173）及鷹君（041）的合組入標投得。中原測量師行張競達表示，地皮鄰近港鐵宋皇臺站有一定優勢，惟項目規模相當龐大，而地皮分成3塊，裁剪有一定難度，亦需要興建政府社區設施，需花心思設計，加上建築成本持續增加，亦要計及息口因素等等，令財團出價傾向保守。張預計項目落成後，計算建築成本及合理利潤後，每呎實用售價約2萬元。
該面積約21.4萬平方呎地皮，在2020年5月曾以商業用地形式推出招標，惟最終流標收場，政府其後將地皮改劃作商住發展重推，最高可建面積141.8萬方呎，料可提供約1,750伙。此前市場對地皮估值介乎約113億至146億元，即每方呎樓面地價約8,000元至1.03萬元。
今次地價重返8年前水平，對上一次數到「麵粉價」從回6,000大關，要數到會德豐地產於2014年5月以25.2億元投得啟德第1H區3號地皮，每平方呎樓面地價約6,101元，現已發展成住宅項目OASIS KAI TAK，目前單位平均呎價為2.5萬元。
翻查資料，啟德地皮由2013年6月首次批出起，平均樓面地價約為6,000多元，但自海航於2016年，分別以88.3億及54.1億，連奪第1K區3號地及1L區3號地，每平方呎樓面地價倍升至1.35萬及1.36萬。
之後海航及旗下香港國際建投再買入1L區1號及2號，啟德4塊地皮共斥資272億。海航當時希望統一發展成大型住宅項目，港區負責人更曾稱會有一部分比例的住宅將撥出部份作為香港員工及高管作員工宿舍，不過隨著4塊地皮悉數售予恒地和會德豐，「海航啟德城」夢想幻滅。
不過啟德地價未有因海航離場而減慢，2019年啟德第4C區2號地盤住宅地以125.9億港元批出，由會德豐、華懋、中國海外發展（688）、恒基地產（012）、新世界（017）及帝國集團合組投得，以項目可建總樓面約641,180平方呎，每平方呎樓面地價19,636元，創下九龍東賣地呎價歷年新高。
對上一幅批出的住宅地同由長實奪得，去年2月就首次進駐啟德區，當時長實以102.8億元投得第4E區2號住宅地，以可建總樓面約64.81萬方呎計算，每平方呎樓面地價達15,861元，已較近每平方呎兩萬元高位回落近兩成。
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