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蟹貨跑道|新盤銷量跌至十年最少 啟德區貨尾量多過成個港島

置業氣氛疲弱,年內至今一手住宅成交量仍不足9.000伙,勢成為2013年一手住宅條例實施以來新盤市場最淡靜的一年。新盤貨尾積存問題最「窄搞」區份的要數啟德,先天規劃有缺陷、後天賣樓遇世紀疫情,綜合市場及成交紀錄冊資訊,至今區內13個項目積壓待售的一手住宅單位數目達到大約2,600伙,數量多過香港島約50個新盤總和。

銷情遇上最大阻滯的要數會德豐、恒地(012)、新世界(017)及帝國集團合作發展的MIAMI QUAY I,全盤648伙單位,九月份以折實平均呎價2.24萬元公布首張價單,訂價為2017年以來區內最平的一手住宅項目、 開放式單位折實524萬元起亦是啟德區近年最易入場項目。

由會德豐地產、恒基地產(012)、新世界發展(017)及帝國集團合作發展的啟德MIAMI QUAY I推廣活動
由會德豐地產、恒基地產(012)、新世界發展(017)及帝國集團合作發展的啟德MIAMI QUAY I推廣活動

挾樓價銀碼及呎價「雙新低」,MIAMI QUAY I在開售前一晚據報接獲超過2,000份認購登記,較推出的137伙單位超額認購近14倍,可惜開高走低,9月12日開售首日僅賣出39伙,銷售速度寫下同區新盤「新低」。截至12月12日,成交紀錄冊顥,項目至今僅售出46伙,佔全盤單位總數僅7%,即待售單位超過600伙。

由於市況一直無見好轉跡象,緊接MIAMI QUAY I開售的啟德另一個跑道區項目澐璟則不惜無視地建會指引,上月推出118伙以招標形式發售。數年前由於發展商濫用招標賣樓而遭社會猛烈抨擊,地建會對成員招標的單位面積及戶型設限,不過由華潤置地(海外)及保利置業(119)合作發展的澐璟推出招標的單位有11伙屬兩房戶未符合地建會指引。

地建會執行委員會主席梁志堅接受本地傳媒訪問時直指,在現時市况下,發展商因未能完全掌握市場承接力,故以招標形式測試市場水溫,而國企保利則指公司不屬地建會成員,不受相關指引約束。過去約一個月以來僅沽14伙,佔全盤582伙單位總數的2%。

發展商普遍採取謀定而後動的銷售政策,近月僅個別新盤減價,在二手市場業主願意大幅劈價的情況下,綜合市場資訊,12月份迄今整體一手成交僅累錄約70宗。世紀21研究部近期發表報告指2022新樓銷情價量齊跌,估計今年全年總銷量僅約9,200伙水平,將會是自2013年一手新例實施以來的全年銷售新低,較去年全年超越1.7萬伙,按年大幅回落四成六。

該行指近月熱賣的新盤幾乎完全集中於新界區大型新盤,估計今年全年總銷售金額約950億元,較去年全年的2,253.7億元,按年大幅回落近58%,平均每宗一手成交成交價,更由去年的1,324萬元顯著減少至今年只是1,033萬元,有關數字亦是自2016年以來的新低。


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