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加薪-買樓-按揭-陷阱-利嘉閣

 升職加薪絕對是值得慶祝的事,近日我們有客戶便打算以置業上車去慶祝自己即將加薪30%,不過由於他完全忽略了不能單單以公司升職及加薪信,而未正式於出糧戶口反映之下,便立刻以加薪後入息申請按揭,差點便「樂極生悲」。

客戶獲知自己9月會升職,同步薪金會由7萬元加至9萬元,晉身「打工仔」金字塔頂層5%的一份子,終於可以不靠擔保人下,獨力購入心儀單位,於是他便立刻簽約,成交期為9月尾,亦即是客戶加薪的當日。客戶以為自己任職大型企業,憑著公司加薪信,加上提取貸款當月是已加薪入息出糧便可,結果當然與客戶所想有不同,銀行拒絕以其將來入息去計算,所以客戶無法通過按揭基本入息要求。

 經我們了解後,得知客戶購入約1000萬元的單位,想做90%按揭,如果以客戶未來加薪後的入息9萬元去計算,是足以通過銀行按揭壓力測試有餘,但如果以客戶現時入息7萬元去計算,則客戶連供款佔入息不多於50%的這個基本要求也不能通過。而客戶要於未加薪前便申請按揭,便要加一個擔保人才能通過入息要求。而由於客戶是要申請按揭保險,所需時間會較非按保申請長一點。如客戶不想加擔保人的話,便要考慮延後成交期至加薪後一個月,例如9月尾出糧會反映加薪金額,便於10月尾才成交便較穩陣。

上述個客,由於客戶是任職大企業,而且是升職下獲加薪近30%,較少機會引起銀行懷疑。不過,如果這個案換作是任職中小微企,而薪金又極高,銀行或會質疑加薪幅度的可信性,要客戶提供更多資料去證明,例如有否專業資格認證等,或會令審批時間更長。

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另外,要除了大幅加薪時,申請按揭要注意外,經常轉工,又或剛轉工便申請按揭,也可能對按揭申請有影響。特別要留意新工與舊工之間有沒有「真空期」,如並非「工接工」又或是「轉行」連工種也有不同的話,建議待新工至少有3個月的糧單,以及有3個月自動轉帳受薪的銀行戶口紀錄,如果新工屬於佣金收入等非固定入息的話,則至少要有6個月入息證明,再申請按揭會較安全。若在這段時間真的有心儀想購入的單位,建議爭居一個較長的成交期,例如固定入息人士,6月轉工,建議最快9月才申請按揭,即11月才成交會最穩妥。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
Finance730 專欄作家:黃詠欣| 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage

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