自2月香港與內地全面通關以來，藥房、珠寶等零售業終於見到隧道盡頭，部分相關行業員工的收入逐步回到疫情前的水平。近日我們有客戶是做藥房主管，他看到自己近4個月薪金已升至8萬元，高於疫情前的入息，加上認為樓市亦會跟隨經濟逐步回升，而且樓價回調了，現時是置業的機會，於是他很快便決定入市購入一個約1100萬元的單位，可是在申請按揭時，他接連受挫，連續2間銀行皆表示不接納其申請，原因是甚麼呢？
銀行對按揭申請人收入驗證的態度
我們接手處理後，了解到客戶原來在3年疫情期間被減薪至只有2.5萬元一個月，直至4個月前公司見生意有明顯好轉才大幅上調客戶薪金至8萬元，較疫情前的6萬元還要高。由於加薪只是近月才發生，所以客戶的稅單上未有顯示。
加上客戶加薪幅度實在太誇張，即使客戶有公司有加薪文件證明，亦有4個月加薪後的入息紀錄，銀行仍可能會質疑客戶入息的可信性，估計這便是客戶被數家銀行拒絕的原因。
按我們經驗，銀行對於藥房、珠寶等行業，由於較易受經濟周期影響的行業，審批時都會較審慎。特別過去數年，受疫情打擊下，不少相關行業人員的薪酬都受影響，部分是停薪，部分是每月也有無薪假，部分是被大幅減薪，現時終於「復常」，但收入突然急升，也易被質疑「做假」。
如何成功過關按揭申請？
不過，客戶這類情況是屬於薪金終於捱過低潮期，回復正常水平，而非突然間不合理地暴增，是以我們協助客戶整理資料，包括客戶疫情前的入息紀錄等做證明，並寫信向銀行解釋收入大增，與稅單有極大差距的原因，最後成功「上訴得直」，獲一家銀行批出80%按揭，息率亦為現時最優惠的H按水平。
持續收入與職位重要性對按揭審批的影響大
這個案成功的關鍵有兩點，首先是客戶的入息資料齊全，能提供到疫情前的入息資料及稅單作證明，其次是客戶一直是任職同一公司，而且屬管理層職位，並非剛轉行或新入職，較易說服銀行其入息不是「造假」。
另外亦要提醒，上述客戶屬固定入息，是以有3個月以上的「復常」後入息便可，但如果是佣金收入人士，現時不少銀行皆要求提供6個月的入息證明，以其平均入息作計算，如只有近3個月佣金才回升，不知是否足夠通過按揭入息要求，建議先找專業人士計算及作預先評估，會更穩妥。
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【Finance730 專欄作家：黃詠欣｜ 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage】
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