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新地-新鴻基-地產-股價-派息-股息-得寶-300萬-一房戶-樓價

香港樓市前景暗淡,二手業主舉白旗投降,傳說中的「剛需上車盤」九龍灣得寶花園一房戶跌至300萬元有交易,樓價回落至8年前水平,再跌即見「2字頭」;發展商日子同樣難捱,日前公佈業績的新地(016)管理層在分析員會議上指未來物業發展的利潤率有下行壓力,分析指新地未來減派息機會極大,觸發股價周一早市曾瀉12%,市場人士料同類拋售潮非一日內告終。

最新二手樓市情況

九龍灣得寶花園上車盤樓價回到2014

暴風雨過後樓市交投趨增,但成交作價未見反彈跡象。利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中向傳媒表示,九龍灣得寶花園C座低層4室,實用253呎,原則一戶,業主買入後裝修成開放式,新近以300萬元易手,呎價11,858元。

據報原業主2016年時以364萬元購入上址,因移民關係於至今年三月份以430萬元放售物業,其後半年內多次減價,最終低見300萬元的成交價屬2014年至2015年同類單位的成交造價,換言之原業主持貨6年蝕64萬元。

天水圍嘉湖山莊三房戶造價跌百萬

中原地產天水圍資深區域營業經理文家輝稱,「上車聖地」嘉湖山莊業主持續擴大減幅吸客,本月至今累錄8宗買賣成交,較上月同期多5宗,當中三房戶市價由接近600萬元回落至500萬元,逐吸引買家入市。

月內其中一宗三房戶成交為樂湖居9座中層C室,實用551呎望園景,原業主由565萬元減至507萬元沽出,實用呎價9,201元,但由於物業早於2011年購置,買入價值238萬元,減價沽貨後仍賺269萬元。

新地為全港最多貨尾單位發展商

樓市下行,發展商承受龐大壓力。據中原研究部數據,目前香港五大發展商(長實恒基新世界新鴻基信和))之中,以新地及恒基貨尾量最多,截至7月份分別有3,271伙及2,982伙。

2023年一手私人住宅貨尾單位按選取發展商分佈統計

發展商貨尾單位(個)佔比
新鴻基3,27119%
恒基2,98218%
信和1,4949%
會德豐1,4228%
九龍建業7635%
華懋7514%
保利6134%
億京5723%
新世界5303%
長實2812%
其他發展商4,21725%
總計16,896100%

新地去年基礎溢利跌17% 將嚴格控制資本支出

新地在上周四(9月7日)收市後公佈的全年業績,全年基礎溢利按年跌17%至238.9億元,低於市場預測下限。公告中提到,香港住宅市場在2023年初短暫復蘇,但在環球經濟前景不明朗與利率高企的情況下,市道在近月回軟,而未來在補充土地儲備時會採取選擇性的策略和恪守審的財務原則,並嚴格控制資本支出,當可供銷售新項目會在準備就緒後推出市場,並加快推售已落成的待售單位及非核心物業,務求帶來持續的現金流。

下調股息分派比率惹投行削目標價

更值得留意的是新地明言未來將緊守股息政策,分派基礎溢利的40%至50%為股息,而非今年60%的股息分派比率。投資銀行摩根士丹利將新地目標價由121元下調至108元,稱目前環境下保留現金雖為正確做法,但做法使投資者未來股息派發情況;富瑞更將新地投資評級由「買入」降至「持有」,目標價由115元削至80元,形發新地展發展及投資物業表現雙雙不似預期。

另有本地傳媒指,新地過往在港的物業發展利潤率超過40%,但去年已降至約35%水平,反映低成本的土地儲備近耗清,而新地管理層亦分析員會議上承認,受土儲成本上升,未來物業發展的利潤率有下行壓力。

績後股價急插一成 新世界及恒基同遭殃

周一(11日)港股復市後,新地裂口低開,最低報77.1元,低上周四收市價超過12%,午市一度收復80元關口,但隨即再次失口,截至下午2時30分報79.3元,跌幅一成,屬表現最差恒指成份股,其他本港地產股同受拖累,新世界(017)及恒基(012)跌幅同樣超過一成。

分析:拋售潮非一日之內可以完成 回購難起作用

中原證券聯席董事鄺建揚在社交媒體發交指,新地下調派息指引令一眾以收息為主的投資者大為震驚,而投行調公司估值亦觸發基金降低持股比例。他指過往不少企業突然下調派息比率,引發的拋售潮非一日之內可以完成,即使大股東在業績後可能在市場增持股股份,對股價都未必有太大幫助。

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