香港樓市前景暗淡，二手業主舉白旗投降，傳說中的「剛需上車盤」九龍灣得寶花園一房戶跌至300萬元有交易，樓價回落至8年前水平，再跌即見「2字頭」；發展商日子同樣難捱，日前公佈業績的新地（016）管理層在分析員會議上指未來物業發展的利潤率有下行壓力，分析指新地未來減派息機會極大，觸發股價周一早市曾瀉12%，市場人士料同類拋售潮非一日內告終。
最新二手樓市情況
九龍灣得寶花園上車盤樓價回到2014
暴風雨過後樓市交投趨增，但成交作價未見反彈跡象。利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中向傳媒表示，九龍灣得寶花園C座低層4室，實用253呎，原則一戶，業主買入後裝修成開放式，新近以300萬元易手，呎價11,858元。
據報原業主2016年時以364萬元購入上址，因移民關係於至今年三月份以430萬元放售物業，其後半年內多次減價，最終低見300萬元的成交價屬2014年至2015年同類單位的成交造價，換言之原業主持貨6年蝕64萬元。
天水圍嘉湖山莊三房戶造價跌百萬
中原地產天水圍資深區域營業經理文家輝稱，「上車聖地」嘉湖山莊業主持續擴大減幅吸客，本月至今累錄8宗買賣成交，較上月同期多5宗，當中三房戶市價由接近600萬元回落至500萬元，逐吸引買家入市。
月內其中一宗三房戶成交為樂湖居9座中層C室，實用551呎望園景，原業主由565萬元減至507萬元沽出，實用呎價9,201元，但由於物業早於2011年購置，買入價值238萬元，減價沽貨後仍賺269萬元。
新地為全港最多貨尾單位發展商
樓市下行，發展商承受龐大壓力。據中原研究部數據，目前香港五大發展商（長實、恒基、新世界、新鴻基、信和)）之中，以新地及恒基貨尾量最多，截至7月份分別有3,271伙及2,982伙。
2023年一手私人住宅貨尾單位按選取發展商分佈統計
| 發展商 | 貨尾單位(個) | 佔比 |
| 新鴻基 | 3,271 | 19% |
| 恒基 | 2,982 | 18% |
| 信和 | 1,494 | 9% |
| 會德豐 | 1,422 | 8% |
| 九龍建業 | 763 | 5% |
| 華懋 | 751 | 4% |
| 保利 | 613 | 4% |
| 億京 | 572 | 3% |
| 新世界 | 530 | 3% |
| 長實 | 281 | 2% |
| 其他發展商 | 4,217 | 25% |
| 總計 | 16,896 | 100% |
新地去年基礎溢利跌17% 將嚴格控制資本支出
新地在上周四（9月7日）收市後公佈的全年業績，全年基礎溢利按年跌17%至238.9億元，低於市場預測下限。公告中提到，香港住宅市場在2023年初短暫復蘇，但在環球經濟前景不明朗與利率高企的情況下，市道在近月回軟，而未來在補充土地儲備時會採取選擇性的策略和恪守審的財務原則，並嚴格控制資本支出，當可供銷售新項目會在準備就緒後推出市場，並加快推售已落成的待售單位及非核心物業，務求帶來持續的現金流。
下調股息分派比率惹投行削目標價
更值得留意的是新地明言未來將緊守股息政策，分派基礎溢利的40%至50%為股息，而非今年60%的股息分派比率。投資銀行摩根士丹利將新地目標價由121元下調至108元，稱目前環境下保留現金雖為正確做法，但做法使投資者未來股息派發情況；富瑞更將新地投資評級由「買入」降至「持有」，目標價由115元削至80元，形發新地展發展及投資物業表現雙雙不似預期。
另有本地傳媒指，新地過往在港的物業發展利潤率超過40%，但去年已降至約35%水平，反映低成本的土地儲備近耗清，而新地管理層亦分析員會議上承認，受土儲成本上升，未來物業發展的利潤率有下行壓力。
績後股價急插一成 新世界及恒基同遭殃
周一（11日）港股復市後，新地裂口低開，最低報77.1元，低上周四收市價超過12%，午市一度收復80元關口，但隨即再次失口，截至下午2時30分報79.3元，跌幅一成，屬表現最差恒指成份股，其他本港地產股同受拖累，新世界（017）及恒基（012）跌幅同樣超過一成。
分析：拋售潮非一日之內可以完成 回購難起作用
中原證券聯席董事鄺建揚在社交媒體發交指，新地下調派息指引令一眾以收息為主的投資者大為震驚，而投行調公司估值亦觸發基金降低持股比例。他指過往不少企業突然下調派息比率，引發的拋售潮非一日之內可以完成，即使大股東在業績後可能在市場增持股股份，對股價都未必有太大幫助。
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