香港經濟儼如一攤死水：貨物進出口數據持續倒退、夜經濟寂靜、樓價崩散。恒隆系董事長陳啟宗在在最新中期報告中洋洋灑灑數千字點評中港經濟，稱香港正經歷系統性轉變，必須迅速調整和適應以保一席之地，而問題的關鍵在於不清楚甚麼才能提振香港經濟。
中美鬥法下 香港正經歷系統性轉變
陳啟宗在周四刊出的恒隆集團（010）年報中指香港正經歷系統性轉變。原因之一是中美鬥法，香港首當其衝，商業活動放緩、敏感或戰略物品不再流經香港、人員流動和資金流動都明顯受到美國遏制等情況在未來的日子只會惡化。
他指如斯形勢不代表香港經濟會沒落，但香港確實必須迅速調整和適應以保一席之地，而調整過程的無疑將充滿挑戰和痛苦。
香港樓市同步進入結構性改變
香港樓市同樣進入系統性轉變階段。隨住香港反對者不再興風作浪，政府可以向市場釋放更多土地，加上經濟轉弱，地價和住宅樓價均會受壓，而土地供應增加，樓價便會放緩。陳啟宗指以上的趨勢經已開始，更預計這不僅僅是周期性的轉變，而會是系統性的轉變。
長遠來說，他覺得樓市的轉變會令香港更具競爭力，只是轉變出現得不太合時。樓價持續下跌，或令香港的經濟雪上加霜。
陳啟宗：香港人思維必須改變
文中提到「香港歷來有兩個自明之理，數十年來皆是金科玉律，但現在已不合時宜。第一個是：內地不景氣，則香港受惠；內地繁榮，則香港更繁榮。由於美國現時否認一國兩制框架的存在，內地受苦，則香港與之風雨同舟。第二個是：購置房地產總錯不了；只要看長線便不會虧本。當外部環境轉變，香港人的思維模式必須隨之而變。」
豪宅市場成香港樓市唯一潛在亮點
展望將來，陳啟宗相信香港經濟雖然不會沒落，但隨着內地經濟變差而必受影響，尤其房地產業正經歷結構性變革，形勢已截然不同，開發商暴利的日子會一去不復返，日後唯一的亮點可能是豪宅市場，因為內地許多富人都渴望移居香港。
恒隆料商廈租金復甦步伐會緩慢
恒隆持有大量辦公樓收租，就住行業前旺，陳啟宗指出辦公樓租賃收入反映整體商業活動，尤其是金融業及相關專業服務。由於預計美國會進一步打擊這些行業，所以租金復甦步伐會緩慢。未來數年，核心商業區甲級辦公樓會有大量供應，從而進一步拖慢復甦速度。次級地段的租出率和租金升幅可能會稍遜。
在文尾指指出。「問題的關鍵在於不清楚甚麼才能提振香港經濟。雖然旅遊業正在轉好，但人均消費仍然乏力。鑑於海外經濟疲弱和政局難料，引致國際貿易低迷，物流業及相關行業亦難見起色。因此，個人消費難有顯著增長。加上前文提及的樓市結構性轉變，目前很難對未來過度樂觀。」
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陳啟宗FAQ
香港出生、持有美國國籍的陳啟宗是香港知名企業家，目前為父親在陳曾熙及叔父陳曾燾一手創辦的恒隆集團及恒隆地產擔任董事長，同時是晨興集團聯席創辦人，在全球從事私募股權和風險資本投資。他曾任美國歷來最大樁會計帳醜聞能源公司安然（Enron）海外董事。
福布斯即時富豪榜顯示，截至2023年2月22日，陳啟宗母親陳譚慶芬身家32億美元（約250億港元），位列香港富豪榜第27位。在2022年初，陳啟宗在年報中談及內地共同富裕政策，稱對他和家人而言，最佳的「分配」方式是自願把全部或幾乎全部財富捐出，「我們不贊成財富繼承，寧願讓資金回饋社會，這是我們秉承了數十年的原則」。
