近日按揭市場訊息非常混亂，有消息傳出有大型銀行將現金回贈清零、不承造工商物業按揭及不接受沒有香港身份證人士申請按揭等，當然傳聞未必百份百準確，不過就筆者所見，的而且確近期銀行每隔數天便會調整按揭產品，只能說現時各間銀行對按揭取態之不積極是近十多年來較為罕見的。
銀行為了節省成本大幅削減現金回贈，首當其衝的是轉按業務，現時大部份銀行都不再為轉按提供現金回贈，個別銀行就算能提供零星的現金回贈都會額外加一些”辣”條款，例如﹕計算「供款佔入息比率」後家庭總收入要在35%以內、要求轉按套現的資金不能用於置業用途(須簽署聲明書)等等，這些條款都顯示銀行並無意欲承造轉按生意。
事實上，現時有一類客人即使銀行再沒有提供現金回贈但都仍然需要申請轉按的，就是一批在數年前購入新盤而選擇「發展商按揭」的客人，由於當時「發展商按揭」的按揭息率比坊間更為優惠，再加上對買家的供款佔入息比率要求及按揭成數限制都較寬鬆，另外亦無須提交各樣證明文件便能輕易批出按揭，故此當時都吸引了一部份買家選用。
不過，這一類「發展商按揭」的按息優惠期通常設定為首三年，優惠期過後按息就會大幅上升，參考某幾個2021年推售而剛過優惠期的新盤，當年的按息為P-2.5%(當時P為5%)，即實際按息為2.5%，首36個月優惠期過後按息上調到P至P+1%不等，即實際按息為5.875%至6.875%。
筆者作粗略計算，假設貸款額500萬，供款期30年，優惠期內每月供款約$19,800，優惠期後每月供款大增到約$29,600至$32,900，每月供款負擔增加萬多元，若透過轉按至銀行，按息為4.125%，即每月供款約$24,300，比現時供款減輕不少，可惜銀行不熱衷於轉按生意，令他們寸步難行，再加上他們當時敍造的按揭成數高達80%至85%不等，現時估值已下調15%-20%，他們需要填補差價才能轉按，可謂雪上加霜﹗
最後，相信大部份客人的人工升幅未必追得上每月供款的升幅，現時可能已出現入不敷支的狀況，筆者擔心若持續下去，可能會陸續出現斷供情況，屆時銀主盤湧現，後果不堪設想，希望當局能當機立斷，盡快構思舒解方案，協助這些人士順利過渡。
【Finance730 專欄作家：黃詠欣｜ 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage】
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