老樓入行將近40年，人生有多少個40年，見到香港樓市幾番風雨。也一一度過，也給了不少人憧憬，下一個樓市熱潮來臨，但畢竟今時不同往日，昔日的「絕境」能否「抽薪」，在環境改變之下，形勢已有不同。
1982年中英談判展開，社會氣氛不穩，樓價震盪。市民憂慮前途未明，有人觀望，有人趁低吸納。直至《中英聯合聲明》簽署，市場信心回升，樓價重拾升勢。1997年回歸前夕，樓市再度熾熱，炒風四起。然而隨後爆發的亞洲金融風暴令樓市急跌。1998至2003年樓價累計下挫六至七成，負資產宗數逾十萬宗，成為香港樓市最深刻的傷痛。2004年後，全球經濟復甦，香港樓市走出低谷。2004至2012年樓價累計升幅逾一倍，部分屋苑更升兩倍以上。其後多年，縱使政府推出辣招，樓價仍持續上升，直至2021年見頂。疫情及加息周期令樓市回調三成。
香港已回歸29年，形勢融合祖國懷抱裡，更加要體現回饋的使命，正當中國要面對強敵，更要借香港的餘威讓國力展現更快，無論在金融、商業和國際關係，要展示在泱泱大國下，能夠百變角色，來助力國家發展，並發揮香港在國際大舞台上的角色。
展望下半年，綜合多間地產代理行的意見指出，市況回調，但態度照舊。「雖然下半年一二手盤源消化，令交投量可能在高基數下料略為回落，但無阻樓價繼續推進。至於關鍵因素方面，包括地緣政治、美國息口走勢、高才專才「租轉買」、財富效應及未來新盤供應等。」
外電報道，中國近日採取措施遏制非法跨境炒股，證券行及銀行等均受到波及。多年來，內地買家一直是香港房地產市場的重要客源，今年首季內地買家在香港的購屋支出約為430億港元，創下同期歷史新高，購買範圍更加廣泛，涵蓋兩房公寓及整棟辦公大樓等各類房產。預計由於監管力度加大，買家支付訂金的能力受到影響，因通常需要大額現金作為首期，高端住宅的需求可能會受到衝擊。
負面影響將主要體現在豪宅銷售方面，對於需要一次性支付大筆款項的豪華住宅，他們可能仍然需要從中國內地轉移資金來支持他們的購買。上半年內地資金「瘋狂」購買豪宅，表面看好房地產，司馬昭之心過去二十多年多次重覆再現，成也內地富豪，敗也內地資金，這多次「活的教訓」，教曉了老樓資金留在才是活水，而不是被當作跳板，相信內地人的「走資」尚未完結，歷史不斷重演，接下來樓市要留神，一不小心又被拖下水了的風險。
獨立樓評人 劉兆昌
