於6月中，規劃署終就「地積比轉移」向城市規劃委員會建議訂立機制，並以油麻地及旺角地區為試點。計劃中容許「送出地盤」的地積比轉移至「接收地盤」，令「接收地盤」的地積比可增加不多於三成。
值得留意的是，不論「送出地盤」或「接收地盤」本身地契有否發展限制或建議的發展有否受影響本身地契條款，申請人仍要就所有相關地段進行地契修訂加入相關規劃要求，以確保申請人遵從相關公眾設施的承諾及責任。規劃許可申請、建築圖則與地契修訂將會捆綁一起，有關強制做法於之前其他機制比較少見。為何規劃申請要求須依靠地契修訂作捆綁執行?
市區法定規劃圖則本身並沒有直接強制執行能力
城市規劃委員會及規劃署一直透過《城市規劃條例》制訂法定圖則對不同土地進行規劃管制。一般最常見的法定圖則包括「分區規劃大綱圖」(Outline Zoning Plan; OZP)。但原來一般市區及新市鎮的「分區規劃大綱圖」並沒有直接強制執行的能力。規劃要求須間接透過 (1)《建築物條例》及/或 (2) 地契去執行。
就《建築物條例》方面，簡單來說，如果發展不合乎「分區規劃大綱圖」內的要求，或不合乎規劃申請中的要求，相關建築圖則就不能在《建築物條例》下獲得批准 (《建築物條例》第16條 (1)(d) )，即發展商不能興建相關發展。就地契方面，較新的地契一般都會加入「合乎《城市規劃條例》」的要求。如果地契承租人的發展未能合乎《城市規劃條例》，地政總署有權以地主身份進行執管，最嚴重可重收地段。
而在新界郊區，如在「發展審批地區圖則」或曾是發展審批地區的「分區規劃大綱圖」內的位置，規劃署則可根據《城市規劃條例》有直接強制執行能力。
「地積比轉移」要求多
「地積比轉移」申請人需根據《城市規劃條例》第16條向城市規劃委員會進行規劃許可申請。當中申請人需要證明發展計劃對公眾及規劃上帶來得益，如提供公共空間或社區設施，甚至進行保育。申請人亦要證明發展計劃的技術可行性，不會為地區帶嚴重的負面影響。
而提供公共空間或社區設施是需要整體性及延續性，並非只做短時間。因此單靠《建築物條例》就建築圖則進行規劃管制並不足夠。油麻地及旺角地區亦比較多舊有地契，當中並沒有「合乎《城市規劃條例》」的要求。相信因為以上原因，計劃提出申請人就「地積比轉移」必須進行地契修訂，以加入公共空間或社區設施相關條款，從而透過地契進行長時間管制。
補地價金額較易出現分歧
當涉及地契修訂，申請人自然需考慮補地價。「接收地盤」因增加地積比而得益，進行補地價是理所當然。但「送出地盤」減少了發展規模，而提供公共空間或社區設施本身並沒有什麼商業價值，甚至可能因建造及長時間管理帶來龐大開支而出現負價值。
有關地契修訂補地價金額又應如何計算? 相關開支又可否從其他得益中扣減? 根據筆者經驗，政府與發展商就造價及開支較易出現分歧，從而影響補地價進度。
再者，於一般情況，發展商傾向避免就較少限制的舊有地契進行地契修訂，以免修訂時加入更多限制，減少地皮將來發展的彈性。強制地契修訂的做法將會為私人發展商帶來隱憂。
「地積比轉移」要求較多，過程亦較複雜，涉及兩個(甚至多個)地盤的地契修訂及補地價。除市區重建局外，計劃又可否吸引私人發展商參與，仍要觀察。
專欄作家：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
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